La rubrica a cura di Confedilizia Messina

La rubrica a cura di Confedilizia Messina.

Solo 8 milioni di euro l’anno dall’aumento della cedolare. Sul tema ecco la dichiarazione del presidente nazionale di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa: “La relazione tecnica che accompagna il disegno di legge di bilancio indica in appena 8,8 milioni di euro l’anno la stima del gettito che sarebbe determinato, a regime, dall’aumento della cedolare secca sugli affitti brevi. Si conferma, dunque, che non sono le esigenze di cassa quelle che hanno indotto il Governo a procedere – nonostante le opposizioni interne alla stessa maggioranza – a questo incremento di tassazione. Resta il mistero sul perché della misura”.
Per il resto, giovano alcune precisazioni. La prima è che la cedolare secca introdotta dal governo Berlusconi è stata prevista sin da subito per tutte le locazioni abitative, di qualsiasi durata: lo segnaliamo anche in relazione a una dichiarazione di questi giorni del sottosegretario Fazzolari. Nel 2017, infatti, la cedolare per gli affitti brevi è stata solo ulteriormente normata, in particolare estendendone l’applicazione ai casi di sublocazione e di contratti stipulati dai comodatari.
La seconda precisazione riguarda il ‘Cin’, il Codice identificativo nazionale. Non si tratta di una novità, bensì di uno strumento previsto per legge nel 2019 e la cui attuazione era a buon punto, prima di arenarsi negli avvicendamenti al Ministero del turismo (se ne è occupato attivamente il sen. Massimo Garavaglia nella sua esperienza da Ministro). Vi è da portare a termine quel lavoro, anche chiarendo che il codice nazionale sostituisce i mille codici istituiti su base regionale e comunale (a riprova del fatto che il far west c’è, ma è legislativo) e concludendo il collegamento con i portali, senza il quale qualsiasi codice diventa solo burocrazia in più.
Ciò detto, una norma importante della manovra è quella che mira a impedire alle piattaforme web di continuare a sfuggire all’obbligo – che avrebbero dal 2017, ma che hanno sinora disatteso – di riscuotere la cedolare dai locatori e di riversarla allo Stato, per impedire l’evasione delle imposte da parte dei locatori stessi.
Il corpo estraneo – sul tema degli affitti brevi – è l’aumento della cedolare, sbagliato concettualmente e dannoso”.

Esistono limiti agli anticipi del canone di locazione?

Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull’’equo canone, non essendo applicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art. 1-ter della L. 12 agosto 1974, n. 351 – che sanciva la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi – implicitamente abrogata (secondo la Suprema Corte) non essendo ritenuta compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita dalla L. 392/’78.

L’inquilino cade per un difetto di pavimentazione preesistente e non visto della scala: il locatore deve risarcire?

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subìto dall’inquilino in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna, ma manifestatisi successivamente. In punto si precisa, altresì, che la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi accordo di esclusione o limitazione della responsabilità (cfr. in argomento Tribunale Parma sez. II, 06/05/2019, n. 650).

Assemblea condominiale: tra le ”varie ed eventuali” all’ordine del giorno si possono trattare questioni rilevanti?

Per principio generale ai fini della validità delle delibere condominiali è necessario che l’ordine del giorno enunciato nell’avviso di convocazione indichi specificatamente, anche se non in modo analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare. A tal proposito l’espressione “varie ed eventuali” che si usa solitamente inserire a chiusura dell’ordine del giorno indica solo gli argomenti che l’amministratore intende trattare a titolo informativo: in particolare si tratta di suggerimenti, solleciti, richieste di chiarimenti o raccomandazioni al fine di una migliore gestione del condominio. Da ciò consegue che non possono di certo essere trattate tra le “varie ed eventuali” tematiche di rilevanza o che comunque comportino oneri di notevole entità per i condòmini (in questo senso anche Corte appello Catanzaro sez. I, 03/02/2022, n. 135).

I cornicioni di polistirolo sulla facciata sono innovazioni?

Per innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. si intendono le modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino la destinazione originaria del bene. La nozione rimanda ad un concetto di novità in senso profondo e radicale escludendo che qualsiasi modifica materiale possa essere considerata un’innovazione. In particolare, non rappresentano “innovazione” le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento del bene già esistente, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione. Non rientrano nella categoria delle innovazioni gli interventi di manutenzione straordinaria, essendo indispensabili per ripristinare l’efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte, nell’occasione, modifiche migliorative. Il semplice utilizzo di un materiale diverso o di una diversa tipologia di impianto non è quindi di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione. Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea quello di decidere, con le maggioranze di legge, di apportare modifiche al servizio comune anche avvalendosi di nuovi strumenti tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche esistenti.

Ciò detto, i cornicioni rappresentano un elemento tipico della facciata e l’applicazione di strutture prefabbricate in polistirolo consente – in maniera più rapida ed economica rispetto agli strumenti utilizzati nell’edilizia tradizionale – di decorare la parete esterna. È vero che tali elementi hanno una mera funzione estetica e non sono strettamente indispensabili, ma ciò non è ad avviso di chi scrive sufficiente per qualificare l’intervento in termini di innovazione né tanto meno per ritenere l’opera voluttuaria (da Confedilizia Notizie) .