Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Affitti commerciali: è ora di cambiare

  Il decreto legge n. 25 del 27 febbraio 2026 recante interventi urgenti per fronteggiare l’emergenza provocata dagli eccezionali eventi meteorologici che hanno colpito Calabria, Sardegna e Sicilia (e attualmente all’esame della Camera dei deputati per la sua conversione in legge) prevede, tra le altre norme, che “sono regolate dal Codice civile le locazioni stipulate dai titolari di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026, aventi ad oggetto immobili situati nei territori dei comuni di cui al comma 1 in cui l’attività si svolgeva, al fine di utilizzarli per la ripresa dell’attività medesima”.

È estremamente significativo che per la terza volta, in pochi anni, un provvedimento legislativo disponga la non applicazione delle norme in materia di locazioni di immobili a uso diverso dall’abitativo contenute nella legge n. 392 del 1978, sostituendole con quelle, più snelle, del Codice civile, all’evidente fine di facilitare l’apertura di nuove attività, superando le ingessature di una normativa colma di vincoli e limiti. In precedenza, la medesima disposizione era stata introdotta nel 2012 (in occasione degli eventi sismici che avevano colpito l’Emilia-Romagna) e nel 2023 (per rispondere agli eventi alluvionali che avevano interessato Emilia-Romagna, Marche e Toscana). Ma i problemi che la legge 392 crea alle locazioni non abitative erano stati ben individuati anche nel 2014. Così si può leggere nella relazione governativa al decreto-legge n. 133 di quell’anno (significativamente denominato “Sblocca Italia”): “La disciplina in vigore risale per la gran parte alla originaria legge sull’equo canone (legge n. 392 del 1978) e, nonostante alcuni interventi di riforma, continua a presentare rilevanti elementi di rigidità che non hanno pari nei principali Paesi europei. L’evoluzione del sistema economico ha inoltre portato a constatare come le originarie esigenze di tutela, che vedevano aprioristicamente nel conduttore il «contraente debole», risultino largamente superate.

L’attuale disciplina vincolistica limita la libertà delle parti di regolare liberamente il rapporto, predeterminandolo in molti elementi essenziali (ad esempio vincoli alla durata, ipotesi inderogabili di recesso del conduttore, limitazioni alla possibilità di prevedere liberamente le modalità di revisione del canone, ipotesi inderogabili di prelazione ecc.). Tali rigidità rendono meno appetibili gli investimenti nel mercato italiano rispetto ai mercati esteri e costituiscono un freno allo sviluppo del mercato delle locazioni commerciali e degli immobili ad uso turistico”. Quel provvedimento, tuttavia, previde la possibilità per le parti di derogare alla legge del 1978 solo per le locazioni di maggiore rilevanza, quelle con canone annuo superiore a 250mila euro, lasciando fuori tutti i rapporti relativi alle situazioni dove vi è più bisogno di libertà contrattuale (piccoli esercizi, negozi di vicinato ecc.). A fronte di quello che sta accadendo nei nostri centri urbani (desertificazione in atto) è evidente che una legge del 1978 dannosa per l’economia vada superata in via generale.  

Presentazione della Scia per locazioni brevi o per finalità turistiche

Sul sito del ministero del Turismo, nella sezione delle Faq relative alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale ai sensi dell’art. 13-ter, del d.l. n. 145/2023, come convertito, in riferimento alla questione se le attività di locazione breve o per finalità turistiche già avviate in forma imprenditoriale prima del 2.11.2024 siano soggette all’obbligo di presentare la Scia, è stato risposto di recente quanto segue: “No. Il comma 8 dell’art. 13-ter, d.l. n. 145/2023 prevede che ogni soggetto che esercita l’attività di locazione – breve o per finalità turistiche – in forma imprenditoriale, anche sulla scorta della ‘presunzione di imprenditorialità’ di cui all’articolo 1, comma 595, della l. 30 dicembre 2020, n. 178, ha l’obbligo di presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Tali disposizioni, ai sensi del comma 15 dell’art. 13-ter, si applicano a partire dal 2 novembre 2024 e non si intendono avere effetto retroattivo”.  

Videosorveglianza: è lecito l’impianto che inquadra solo le aree di proprietà dell’installante?

In tema di trattamento di dati personali, mediante videosorveglianza in ambito condominiale o di comproprietà, non sussiste violazione della riservatezza né illiceità del trattamento quando le telecamere, fisse e non mobili, inquadrino esclusivamente gli accessi e le parti di proprietà dell’installante, senza riprendere aree ulteriori riferibili ad altri comproprietari, e il sistema risulti conforme ai princìpi di liceità, proporzionalità e necessità indicati dal Garante per la protezione dei dati personali, essendo finalizzato a esigenze di sicurezza; in tal caso non è configurabile, per ciò solo, una condotta lesiva della privacy del vicino né un atto emulativo ex art. 833 cod. civ  (da Confedilizia Notizie)