Casa, immobili e condominio in pillole - Tempostretto

Casa, immobili e condominio in pillole

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lunedì 01 Luglio 2019 - 08:35

Messina- scopriamo quali sono le novità del decreto crescita per quel che riguarda gli immobili ed i comdomini

DECRETO CRESCITA, LE NOVITÀ PER LA CASA E IL SETTORE IMMOBILIARE Il decreto-legge “crescita”, come convertito in legge, contiene diverse disposizioni riguardanti la casa e il settore immobiliare. Confedilizia le ha riassunte in questa mini-guida.
Canoni di locazione non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”. Attualmente, per avere diritto a non versare l’Irpef occorre attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ed è riconosciuto un credito di imposta per il periodo precedente. Si tratta, a giudizio di Confedilizia, di un miglioramento, anche se la misura è limitata ai nuovi contratti. Permane, inoltre, la grave assenza di un’analoga norma per le locazioni non abitative.
Deducibilità dell’Imu. Viene incrementa progressivamente la percentuale deducibile dal reddito d’impresa e dal reddito professionale dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali, nei seguenti termini: – 50% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2018 – 60% per i periodi d’imposta successivi a quelli in corso al 31 dicembre 2019 e al 31 dicembre 2020 – 70% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021 – 100% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022 L’auspicio di Confedilizia è che la possibilità di dedurre l’imposta patrimoniale da quella sul reddito venga assunta come regola generale e sia quindi al più presto disposta – almeno parzialmente – per tutti gli immobili e per tutti i contribuenti.
Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi.Viene istituita, presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo, una banca dati delle strutture ricettive e degli “immobili destinati alle locazioni brevi”, che dovranno dotarsi di un “codice identificativo” da utilizzarsi in ogni “comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Dato che in Italia non esiste la categoria degli “immobili destinati alle locazioni brevi”, la norma – per come è formulata – impone teoricamente un nuovo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni, ma è auspicabile che il Governo provveda ad aggiustare il tiro attraverso il previsto decreto attuativo. Si tratta dell’ennesimo adempimento in materia di locazioni brevi, che si aggiunge ai numerosi altri previsti da Regioni e Comuni e che conferma – a giudizio di Confedilizia – l’eccessiva pressione normativa su un settore che, oltre a essere volano di sviluppo, rappresenta una modalità con la quale molte famiglie riescono a sostenere gli oneri della patrimoniale Imu-Tasi da 21 miliardi di euro l’anno.
Durata dei contratti di locazione agevolati. Viene disposto che, in mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto sia “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
Eliminazione della sanzione per mancate comunicazioni sulla cedolare secca. Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

CONDOMINIO Il finanziamento in ambito condominiale e il problema delle maggioranze assembleari Richiedere un finanziamento è un’operazione assai comune. Ma se a richiedere un finanziamento è un condominio si pone, all’evidenza, un interrogativo della massima importanza: la maggioranza che deve essere espressa in sede assembleare. Si tratta di una questione ingiustificatamente trascurata dagli studiosi. E questo, nonostante il fatto che nella gestione delle cose comuni possa essere utile (se non addirittura necessario) procedere a finanziare, ad esempio con un mutuo, opere particolarmente onerose (si pensi al rifacimento della facciata di un edificio), così da evitare ai condòmini l’esborso di somme rilevanti in tempi molto brevi. Ma tant’è. Tra gli interpreti – che risulti – l’argomento del finanziamento in ambito condominiale è stato affrontato, essenzialmente, per dirimere la questione se la stipula del relativo contratto, da parte dell’amministratore, debba o meno essere autorizzata preventivamente dall’assemblea: la conclusione è stata che tale autorizzazione occorre solamente se la somma presa a prestito risponde all’esigenza di far fronte a spese di straordinaria manutenzione, non risultando invece necessaria se la medesima somma viene impiegata per far fronte alle spese correnti, essendo, questo, un obbligo che deriva all’amministratore ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. (cfr., fra gli altri, P. L. Amerio, L’amministratore del condominio, in Arch. loc. e cond. 2004, 645). E quando, da parte di alcuni studiosi, ci si è spinti a trattare del problema delle maggioranze è stato concluso (in modo forse eccessivamente sbrigativo) che per approvare un finanziamento occorre il consenso della totalità della compagine condominiale comportando, tale operazione, dei costi (es.: spese istruttoria, interessi, ecc) che necessariamente devono essere accettati da ogni singolo condòmino (cfr., fra gli altri, E. Ditta, La maggioranza per deliberare il finanziamento condominiale, in Consulente Immobiliare, ed. Gruppo 24Ore, n. 1059/2019, 30). Quanto alla giurisprudenza, la magistratura si è pronunciata sull’argomento che ci occupa anch’essa solo per risolvere la questione della preventiva autorizzazione assembleare. In tal caso, però, è stato ritenuto che l’amministratore non possa, proprio sulla base delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 cod. civ., contrarre autonomamente finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio. E ciò indipendentemente dalla distinzione tra spese afferenti l’ordinaria o la straordinaria manutenzione (in tal senso, Cass. sent. n. 1734 del 5.3.‘90). La soluzione al quesito da cui abbiamo preso l’avvio, tuttavia, forse è più semplice di quanto, a prima vista, possa apparire, ove si consideri il disposto dell’art. 1108 cod. civ. (norma applicabile al condominio in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.: cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88). Il quarto comma di questa disposizione prevede, infatti, che possa essere consentita l’ipoteca dalla maggioranza indicata dal precedente primo comma – e cioè con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune – qualora ciò “abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune”. È evidente che se con l’indicata maggioranza è possibile accendere un’ipoteca sui beni comuni per le finalità appena descritte, sarà da ritenersi legittima una decisione che approvi, con lo stesso quorum deliberativo (tanto in prima quanto in seconda convocazione), un semplice finanziamento non assistito da garanzia reale avente le medesime finalità (e quindi, tornando all’esempio iniziale, volto al rifacimento della facciata ma anche, in ipotesi, al miglioramento energetico o statico dell’edificio di interesse). Ma il tema offre anche ulteriori spunti di riflessione. Non può sfuggire, infatti, che, sulla base della tesi che precede, per deliberare un finanziamento che coprisse, in ipotesi, solo in parte l’esborso sostenuto dai condòmini per interventi straordinari di notevole entità – interventi per i quali è sufficiente il quorum di cui al quarto comma dell’art. 1136 cod. civ. (e cioè la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio) – sarebbe necessario il quorum, ben più gravoso, di cui al quarto comma del predetto art. 1108 cod. civ. Si tratta di un aspetto che non può essere trascurato e che, anzi, potrebbe essere utilmente evidenziato per sostenere soluzioni meno stringenti rispetto a quella che (quantomeno in via cautelativa), in questa sede, in tema di maggioranze, viene prospettata. Sotto un’ulteriore e diversa prospettiva, poi, è possibile anche ipotizzare – onde ovviare al problema che ci occupa – che siano i singoli condòmini interessati (i quali, così, si assumerebbero direttamente le conseguenze dell’operazione), e non già l’assemblea, a conferire un incarico, in comune, all’amministratore perché si attivi per tutti gli adempimenti connessi al finanziamento, di modo da spuntare condizioni migliori rispetto a quelle che potrebbero essere ottenute agendo individualmente. Tutto quanto sopra – ben inteso – fermo restando che, in concreto, ciascun istituto di credito è libero di seguire una propria linea di condotta. Il finanziamento, infatti, è un contratto, sicché nulla vieta all’Istituto contraente di pretendere che l’amministratore venga autorizzato alla stipula da delibere assembleari assunte all’unanimità. Così come nulla vieta all’Istituto di credito di richiedere ai singoli condòmini, in ipotesi, garanzie personali, come può essere una fideiussione.

PULITORE CONDOMINIALE AD ORE
Si chiede se sia possibile instaurare un rapporto di lavoro a tempo parziale con un lavoratore inquadrato nel profilo B5) del CCNL portieri (addetto alla pulizia).

Parere
L’instaurazione di un rapporto di lavoro a tempo parziale è possibile anche per i lavoratori con profilo professionale B5). Ciò purché – così come prevede il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati firmato il 12.11.2012 fra Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat- Cisl/Uiltucs – l’orario di lavoro risulti da atto scritto e non superi le 8 ore giornaliere e le 40 ora settimanali (fatti salvi i meccanismi di recupero previsti dal comma 2 dell’art. 57, CCNL citato). E’ pertanto possibile assumere il pulitore per le ore settimanali di cui lo stabile necessita, con distribuzione dell’orario precisata per iscritto secondo le esigenze del datore di lavoro.
Per il calcolo della retribuzione gli importi di cui all’art. 108 e alla Tabella B, del CCNL, vengono riportati al valore orario, utilizzando il coefficiente 173 e moltiplicati per le ore da retribuire.

Confedilizia Messina

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