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Case, immobili e condominio in pillole

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Case, immobili e condominio in pillole

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sabato 24 Ottobre 2020 - 09:22

Oggi approfondiamo le tematiche relative al superbonus del 110%

Lo studio di fattibilità per gli interventi del Superbonus del 110 %

Per sapere se è possibile realizzare lavori di efficientamento energetico che consentano l’accesso alle detrazioni fiscali di cui al decreto-legge 34/2020 (Decreto Rilancio) convertito con legge n.77/2020, è necessario uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi all’assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell’edificio unifamiliare. Si tratta di un’analisi complessa, occorre consultare in Comune autorizzazioni edilizie, planimetrie dell’edificio, fare sopralluoghi, misurazioni e rilievi, oltre ad una diagnosi/analisi energetica preliminare per esser certi di accedere alla detrazione fiscale del 110% e del fatto che gli interventi rispettino i requisiti minimi previsti dal decreto-legge 63/2013. Deve risultare che gli interventi “trainanti”, anche congiuntamente agli interventi “trainati”, assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata. Servono computi metrici estimativi degli interventi da realizzare, seguendo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate, la progettazione preliminare dei lavori sotto l’aspetto tecnico, finanziario e fiscale, per rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi del D.L. 34/2020. Dalle prassi che stanno emergendo, lo studio viene commissionato a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione, che si propongono per seguire ogni fase dei successivi lavori, la scelta delle imprese ed a chi cedere il credito. Occorre chiarire, nell’affidamento dell’incarico, se lo studio di fattibilità abbia comunque un costo a carico del committente condominio o proprietario di edificio unifamiliare, indipendentemente dal risultato della fattibilità o meno dell’intervento, costo che in genere corrisponde ad una certa somma per ogni unità immobiliare. Diversi General Contractor offrono gratuitamente tale studio al committente (facendolo poi rientrare nelle spese del 110 %) a condizione che, se risulta fattibile l’intervento, il committente sia poi vincolato a stipulare con loro il contratto di appalto dei lavori, a pena di dover loro pagare, se rinuncia, un importo (che va predeterminato) per tale studio di fattibilità.(di PIER PAOLO BOSSO)


LOCAZIONE
  Il fideiussore risponde anche della ritardata riconsegna? Nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591 del Cc, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore. L’obbligazione di pagamento del canone di occupazione dell’immobile concesso in locazione e da doversi restituire al locatore trova fonte nella legge, ma è, pur sempre, geneticamente collegata al contratto. 
La registrazione tardiva del contratto è causa di nullità? Secondo la giurisprudenza (cfr. in punto Corte appello Roma sez. VIII, 03/06/2020, n. 260) potendosi far riferimento all’istituto della condizione sospensiva di efficacia del contratto, la registrazione del contratto di locazione va qualificata alternativamente in termini di fattispecie sanante la nullità con effetto retroattivo ovvero in termini di condizione di efficacia del contratto la quale, laddove avverata, è in grado di attribuire efficacia e vincolatività all’accordo negoziale con effetto retroattivo ex art. 1360 c.c.. In ogni caso, indipendentemente dall’inquadramento teorico, va pur sempre riconosciuta l’efficacia retroattiva della registrazione. 


Si può porre a carico del conduttore la tinteggiatura a fine contratto? La clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso ritinteggiando le pareti dell’immobile deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore CONFEDILIZIA MESSINA

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