La rubrica settimanale. Case, immobili e condominio in pillole da parte della struttura di Messina
La rubrica domenicale di Confedilizia Messina. Case, immobili e condominio in pillole da parte della struttura di Messina
Sul Sole 24 Ore, il responsabile del Coordinamento legali della Confedilizia, avv. Carlo del Torre, ha illustrato la proposta di revisione della normativa sugli sfratti che la Confederazione ha presentato al Governo, evidenziando come il tema delle esecuzioni per rilascio “è assurto in questi giorni a una rinnovata ribalta, anche a seguito della dichiarata intenzione governativa di mettere mano a un problema caratterizzato non solo da criticità, ma anche da marcate differenze operative nelle varie zone d’Italia”. L’avv. del Torre ha sottolineato come il sistema attualmente vigente abbia “un’impostazione sostanzialmente valida” e che andrebbe, più che altro, “attualizzato e parzialmente rinnovato con pochi e mirati adeguamenti, senza stravolgere impianti normativi già, nel bene e nel male, collaudati”. In questa direzione si muove un’articolata proposta che il Coordinamento legali della Confedilizia ha portato all’attenzione del governo.
Il problema principale, infatti, è racchiuso non tanto nella fase processuale di merito, necessaria per la formazione di un titolo esecutivo, quanto nella successiva fase di esecuzione, che spesso viene rallentata per il tentativo di affrontare temi invero già esaminati nella fase di merito. “In sintesi – ha spiegato il responsabile del Coordinamento legali della Confedilizia – pochi accorgimenti potrebbero agevolare e rendere più immediato l’inizio della procedura di convalida di sfratto, per esempio consentendo le notifiche dell’atto introduttivo di intimazione anche con il sistema previsto per gli irreperibili dall’articolo 143 del Codice di procedura civile.
Nell’ambito della procedura di convalida, di per sé snella e compatta, le eventuali situazioni di necessità ed emergenza in capo al conduttore andrebbero esaminate in contraddittorio, con l’assistenza obbligatoria di un difensore anche per l’intimato, e definite in sede di udienza di convalida con provvedimenti motivati; oggi, chi frequenta le aule di Tribunale sa benissimo, senza voler troppo generalizzare, che i termini di grazia, le dilazioni di pagamento o anche i semplici rinvii vengono spesso concessi in modo acritico e automatico sulla base di una semplice richiesta dell’intimato, il più delle volte nemmeno documentata, utilizzando in modo distorto un istituto pensato per far fronte a fattori eccezionali, quali la perdita del lavoro o la temporanea indisponibilità economica”. L’avv. Carlo del Torre ha concluso il suo intervento sottolineando come sarebbe opportuno introdurre, per dare certezza alle tempistiche del rilascio, “limitazioni specifiche ai rinvii a discrezione dell’ufficiale giudiziario, che potrebbe essere coadiuvato nella sua attività non solo dalla forza pubblica (a cui si ricorre in casi estremi e marginali), ma anche dagli addetti di istituti di vigilanza privata: pur non avendo i poteri coercitivi propri degli agenti di pubblica sicurezza, potrebbero, peraltro senza spese per lo Stato, contribuire a limitare i casi di resistenza, anche passiva, dei conduttori”.
Quando il mancato pagamento del canone consente la risoluzione del contratto?
Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce inadempimento contrattuale vulnerando profondamente il rapporto. La risoluzione del contratto è però possibile ex lege solo ove tale inadempimento sia di non scarsa importanza. Nelle locazioni abitative la gravità dell’inadempimento sussiste – secondo la l. 392/1978 – qualora si sia in presenza di un mancato pagamento di canone decorsi giorni 20 dalla scadenza o si sia in presenza di un mancato rimborso di oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo la valutazione della gravità del mancato pagamento si basa esclusivamente sull’art. 1455 c.c., che impone al giudice di considerare l’importanza dell’inadempimento in relazione all’interesse del locatore alla luce del comportamento complessivo del conduttore (sia prima che dopo la domanda di risoluzione) ed all’impatto dell’inadempimento medesimo sull’economia del rapporto contrattuale, tenendo anche conto di fattori soggettivi e del rapporto pregresso e successivo tra le parti.
Delibera impugnata: la sostituzione della delibera può determinare la cessazione della materia del contendere?
Con riguardo all’azione giudiziaria avverso le delibere dell’assemblea condominiale, l’approvazione di una nuova delibera, finalizzata unicamente alla rimozione del vizio che ne determinava l’invalidità, è idonea a determinare la cessazione della materia del contendere. Il predetto effetto estintivo si verifica anche nel caso in cui la nuova delibera sia stata adottata successivamente all’instaurazione del giudizio, poiché l’interesse ad agire va apprezzato non soltanto al momento della proposizione della domanda, ma anche alla luce della situazione giuridica esistente al tempo della decisione.(da Confedilizia Notizie)
