La rubrica domenicale. Case, immobili e condominio in pillole da parte della struttura di Messina
La rubrica a cura di Confedilizia Messina
AFFITTI BREVI E AUMENTO ALIQUOTA AL 26%, SAPPIAMO DI COSA STIAMO PARLANDO?
Negli ultimi giorni è tornata nel dibattito nazionale l’ipotesi di portare al 26% la cedolare secca sugli affitti brevi oggi al 21%, con formulazioni che – nelle diverse bozze della Manovra 2026 – vanno dall’innalzamento generalizzato fino a versioni “intermedie” che colpirebbero almeno i contratti veicolati da portali e intermediari. In tutti i casi, il risultato è uno: più tasse su un segmento abitativo che, specie nelle aree non metropolitane, tiene in equilibrio famiglie e micro-proprietari.
Per chiarezza: le locazioni brevi sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. Non coincidono automaticamente con l’uso turistico: la norma fiscale nasce ampia e neutra rispetto alle motivazioni del soggiorno.
Negli ultimi anni, il legislatore ha già irrigidito il quadro: con la Legge di bilancio 2024 ha introdotto il 26% per gli affitti brevi oltre il primo immobile (restava il 21% per un solo appartamento), e ha varato il Codice Identificativo Nazionale (CIN) con banca dati nazionale attiva dal 2024 e obbligo pieno dal 1° gennaio 2025. Segno che la risposta al sommerso è stata cercata con tracciabilità e regole, non solo con le aliquote.“Breve” non significa necessariamente “turistico”. Questa forma serve anche a lavoratori in trasferta, insegnanti supplenti, personale sanitario, studenti fuori sede, famiglie che ristrutturano casa o affrontano esigenze temporanee. È ciò che emerge dalle guide tecniche e dalla prassi contrattuale italiana (transitori, studenti, lavoro). Colpirla come se fosse, ovunque, solo ricettivo-turistica non fotografa la realtà.
L’Italia non è una città unica. Sicilia e Mezzogiorno sono mercati stagionali e policentrici: i dati ufficiali confermano la crescita dei flussi ma con marcata stagionalità, e con un tessuto di micro-operatori che regge l’ospitalità diffusa al di fuori dei grandi hub. Un’aliquota più alta e indifferenziata finirebbe per spingere fuori mercato i piccoli proprietari che affittano 20-60 notti l’anno per integrare il reddito familiare. L’effetto pratico per Messina e nei comuni minori: la domanda non turistica (trasferte, università, sanità) rischia di restare scoperta nei mesi invernali, quando il turismo cala e l’equilibrio economico dell’immobile dipende da pochi contratti brevi ben regolarizzati.
Le ricadute di un’aliquota più alta si potrebbero sintetizzare in meno offerta regolare, più caro-alloggi. Le Piattaforme e canali digitali infatti hanno reso tracciabile il settore (CIN obbligatorio, comunicazioni, ritenute). Alzare bruscamente l’aliquota riduce il margine sui piccoli canoni e può spingere fuori dal circuito regolare chi oggi rispetta regole e adempimenti, comprimendo l’offerta e spingendo i prezzi in su. Si colpirebbero i micro-proprietari e non i grandi portafogli. Nelle città d’arte si discutono misure contro le concentrazioni speculative. Ma i dati mostrano che l’aumento indiscriminato di aliquota rischia di colpire in primis i proprietari “mono-immobile” o quasi, il “ceto medio immobiliare” che integra reddito e manutiene il patrimonio. Ed infine l’indotto territoriale andrebbe maggiormente in sofferenza. La filiera degli affitti brevi attiva pulizie, lavanderie, manutenzioni, piccole agenzie; dunquetagliare la redditività con un +5 punti secchi può tradursi in meno giornate lavoro per l’indotto locale, proprio mentre il turismo (anche internazionale) sostiene la bilancia dei pagamenti. Non sarebbe forse più corretto premiare la regolarità? ovvero chi è in regola con CIN, comunicazioni flussi e ritenute . L’evasione si contrasta premiando chi sta nella banca dati, non alzando tasse a tappeto (Sebastiano Maio .presidente Confedilizia Messina).
Si può eseguire uno sfratto se il conduttore è agli arresti domiciliari nell’appartamento locato?
Se il conduttore è agli arresti domiciliari nell’appartamento locato per eseguire lo sfratto è necessario fare istanza al giudice penale competente per modificare il provvedimento con cui sono disposti gli arresti de quibus nell’immobile oggetto di escomio e liberarlo da tale indiretto vincolo.
Quale criterio per ripartire le spese di rifacimento del cortile o del viale di accesso condominiale?
Per ripartire le spese di riparazione del cortile o del viale di accesso condominiale non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. – relativi al lastrico solare – ma si deve, viceversa, procedere con applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. (che accolla per intero le spese relative alla manutenzione a chi, con l’uso esclusivo, la ha resa necessaria) quale principio particolare del principio generale – le spese vanno ripartite tra i condòmini a seconda dei millesimi di proprietà – di cui all’art. 1123, comma 2, c.c.. (cfr. in punto anche Cassazione civile, sez. II, 28/05/2019, n. 14511).(da Confedilizia Notizie)
