Il signor Depetro inizia un'analisi dei dettagli delle linee direttive, con particolare attenzione ai problemi legati alla densità abitativa ed all'indice insediativo. Il nostro futuro passa da queste scelte urbanistiche e si chiede: "Siamo ancora in tempo?"

Rosaria Brancato ci chiede di riflettere sulle Linee Guida del prossimo piano regolatore, è perspicace la giornalista, ha come tanti di noi il desiderio di custodire e valorizzare il territorio, ma anzitutto è consapevole che il futuro, economico e sociale, dei giovani messinesi, passa dalle scelte urbanistiche.
Rosaria sa che non bastano gli articoli, che c’è bisogno di una vasta opinione pubblica, e attraverso la sua rubbrica ci urla ” sono le genti di Messina gli addetti ai lavori, ingegneri e architetti ne sono gli strumenti “.
Ma come si fa a parlare di indici di edificazione, quando dopo aver osservato la città dal mare o dall’alto, si ha un brivido di paura, che scompagina le nostre riflessioni, e si ha un solo pensiero, MA SIAMO ANCORA IN TEMPO?
Eppure dobbiamo accogliere l’appello di Rosaria, lo dobbiamo ai nostri giovani, dicendo la nostra su Messina, città con DENSITA’ URBANE ECCESSIVE e ABUSIVE, che ha nel territorio l’unica fonte di ricchezza.
Ho riletto il documento di Corvaja, per trovare le parole ” housing sociale “, cioè quegli interventi che assolvono ad esigenze abitative, anzitutto dei giovani, sarebbe un modo per trattenerli, rendere più facile la loro autonomia economica, aumentando l’offerta abitativa, anche del costruito, a prezzi o a canoni di affitto molto inferiori al mercato, agevolati da appositi atti deliberativi comunali, ma di housing sociale non c’è traccia.
Invito i Consiglieri Comunali ad emendare le linee guida inserendo i predetti interventi, applicando un indice incentivante, soprattutto i Piani Attuativi, dovrebbero prevedere una quota di edilizia di housing sociale, almeno il 20%.
In questi giorni ci chiediamo, a cosa pensano gli urbanisti in contesti urbani simili al nostro, preoccupati dalla cementificazione indiscriminata, forse ad un INDICE DI EDIFICAZIONE UNICO?
Gli INDICI costituiscono un’assegnazione di valore ai SUOLI, tradizionalmente sono diversificati, per distinguere zone omogenee, diventando spesso campo di battaglia per ottenere valori dell’indice più alti.
Lo sanno anche le pietre, che il dibattito sugli indici di edificazione è:
INEFFICACE, perché convoglia l’attenzione a discapito della qualità degli interventi costruttivi PRODUCE un eccesso di aree vincolate senza che un COMUNE possa acquisirle ad uso pubblico INTRODUCE delle differenze di trattamento delle proprietà, a volte senza giustificate argomentazioni. Queste sono state fra le buone ragioni che inducono gli urbanisti, in altre città, a proporre un INDICE UNICO per ogni suolo e per ogni proprietario. Siamo disposti a questo? Poiché non è pensabile che tutte le aree possano essere edificate, senza tener conto della loro dislocazione nello spazio urbano, e poiché nel nostro sistema giuridico sono previsti vincoli, è necessario che l’INDICE UNICO debba prevedere la possibilità di trasferire ad altre aree i diritti di edificazione.
Ma non sarà facile, a chi dovrà redarre il PRG, rispondere a due domande:
1) come conciliare tutto con il disastroso problema dell’eccessiva densità urbana?
2) come evitare una discriminazione tra i proprietari dei suoli che possono edificare, e quelli che non potendo edificare, per compensare il vincolo devono trovare un acquirente del proprio diritto di edificazione, determinando una evidente disuguaglianza tra chi può costruire e comprare diritti e chi può solo venderli?
Come dicevo, per molti urbanisti la risposta è un INDICE UNICO TERRITORIALE, che tiene conto anche della quota di aree destinate ad uso pubblico, inferiore all’INDICE MINIMO FONDIARIO necessario per edificare, di modo che chi può edificare debba sempre acquisire dei diritti di edificazione da chi non può farlo.
L’INDICE MINIMO FONDIARIO esprimerà la quantità minima di superficie edificabile su ogni lotto. Per le aree ad uso pubblico, che avessero ceduto i loro diritti di edificazione, le stesse verranno trasferite al Comune senza corrispettivi.
L’INDICE UNICO TERRITORIALE ha dunque come obiettivi: a) assegnare ad ogni proprietario un uguale diritto edificazione, b) eliminare la competizione degli interessi sull’indice di zona e spostare l’attenzione sulla qualità dell’intervento edilizio, c) recuperare all’uso pubblico le aree necessarie senza doverle acquistare o espropriare, pur senza escludere tali possibilità.
Riassumendo, per rendere effettivo l’obiettivo di controllare e ridurre l’eccessiva densità costruttiva, l’INDICE UNICO è articolato in 3 indici:
I°) indice base territoriale o indice unico
II°) indice minimo fondiario
III°) indice massimo fondiaro
Poiché il I° è sempre inferiore al II° ,l’edificazione è sempre soggetta ad un trasferimento di diritti da una o più aree a pertinenza indiretta, verso un’area a pertinenza diretta, nella misura minima atta a raggiungere la superficie lorda di pavimento calcolata secondo l’indice minimo fondiario, comunque da non superare l’indice massimo fondiario.
Poi se avessimo memoria storica e la raffinatezza architettonica delle GENTI della URBS MESSANA, stabiliremmo indici fondiari a valori tali da valorizzare il paesaggio dello Stretto, quello che è rimasto delle nostre Colline, la qualità della Convivenza civile e la Sicurezza di una terra a rischio di calamità naturali.Sarà questa la strada che seguiranno i “salvatori” della Messina di oggi?
Nino Depetro