Riflettori accesi sui cambiamenti nel settore immobiliare

Confedilizia e Uipi per una proprietà al passo coi tempi. Nei primi giorni del mese di giugno, Confedilizia ha avuto l’onore di organizzare a Roma il 45° Congresso dell’Unione internazionale della proprietà immobiliare, di cui la nostra Confederazione è componente per l’Italia. Il tema del Congresso era molto stimolante: “L’economia collaborativa nel settore immobiliare: un’opportunità per l’Europa?”. Un tema immenso, dalle mille sfaccettature. Di economia collaborativa, infatti, si parla sotto molteplici punti di vista, in tanti modi diversi e con definizioni spesso contraddittorie. Noi abbiamo avuto l’occasione di affrontare questo argomento attraverso il contributo di autorevoli relatori appartenenti al mondo scientifico e universitario, a quello delle associazioni di rappresentanza, a quello delle attività imprenditoriali. Chi – come le organizzazioni internazionali intervenute al Congresso – rappresenta la proprietà immobiliare, non deve limitare la propria analisi all’espressione dell’economia collaborativa che riguarda più direttamente gli immobili, vale a dire quella concernente l’utilizzo degli stessi, la loro condivisione, la loro messa a disposizione per brevi periodi attraverso le piattaforme telematiche. Con riferimento a questo come ad altri temi, le nostre organizzazioni devono sempre più essere artefici di riflessioni più ampie, che riguardano la vita delle nostre città, le modalità con cui ci si muove al loro interno (con mezzi “di proprietà” o con mezzi “condivisi”, siano essi automobili, biciclette o monopattini), quella con cui si organizza lo scambio di beni e servizi di vario genere (riguardanti gli aspetti più disparati della vita quotidiana). Tuttavia, quello delle nuove forme di utilizzo degli immobili è l’aspetto dell’economia collaborativa che ci interessa maggiormente e sul quale abbiamo focalizzato di più la nostra attenzione nel corso del Congresso. Come ha detto il Presidente dell’Uipi Stratos Paradias nel suo intervento di apertura, c’è un fenomeno in espansione in tante parti del mondo, con particolare riguardo ai luoghi a vocazione turistica. Occorre affrontarlo con equilibrio, rifuggendo atteggiamenti manichei o puramente corporativi (in Italia ne abbiamo purtroppo qualche esempio significativo) e impegnandosi per valorizzarne i benefici e limitarne le criticità. In linea generale, però, sono fenomeni che dobbiamo guardare con un approccio positivo, per due essenziali motivi: anzitutto, perché gli elementi favorevoli credo siano di gran lunga superiori rispetto a quelli sfavorevoli: in termini di apertura dei mercati, di ampliamento dell’offerta di beni e servizi, di maggiore avvicinamento agli stessi da parte di fasce sociali meno fortunate; in secondo luogo, perché guardarli in negativo sarebbe una fatica del tutto inutile: se il mondo prende una certa direzione, a causa della spinta di tanti singoli individui, non c’è limitazione – legislativa, o di altra natura – che tenga. Quel che certamente non va fatto è seguire la visione che Ronald Reagan attribuiva ai Governi a proposito dell’economia: “Se si muove, tassalo; se continua a muoversi, regolamentalo; se non si muove più, sussidialo”. Ma un emendamento presentato dal Governo al decreto crescita nelle ore di chiusura di questo notiziario sembra andare proprio nella direzione indicata dal Presidente americano . Giorgio Spaziani Testa (Presidente Nazionale Confedilizia)

Parere Mise su amministratori condominiali e agenti immobiliari Con risposta del 22.5.’19, il Ministero dello sviluppo economico ha espresso l’avviso che – anche dopo le recenti modifiche al regime delle incompatibilità di cui all’art. 5. l. n. 39/’89 ad opera della legge europea 2018 (l. n. 37/’19: cfr. Cn mag. ’18) – gli agenti di affari in mediazione non possano svolgere in via professionale l’attività di amministratore di condominio. In particolare, nella nota in questione, il Ministero ricorda preliminarmente che le suddette incompatibilità “sono ora limitate alle sole, seguenti ipotesi: a) attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione; b) attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo; c) esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione; d) situazioni di conflitto di interessi”. Ciò posto, il Ministero prosegue precisando che deve ritenersi permanere l’incompatibilità tra l’attività di agente di affari in mediazione e quella di amministratore condominiale: “sia ove quest’ultima venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione (rientrando, quindi, l’incompatibilità nell’ipotesi della sopracitata lettera c), sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni afferenti al medesimo settore merceologico (rientrando, quindi, nell’ipotesi di incompatibilità della lettera a)”. Sussiste altresì – secondo il Ministero – un “evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare” che, contemporaneamente cura “per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio (lettera d)”.

  Agevolazioni “prima casa” e immobile occupato Per la fruizione dei benefici c.d. “prima casa”, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, il compratore è tenuto a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; e tale trasferimento di residenza è un elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato e costituisce per il contribuente un preciso obbligo, che egli assume nei confronti del fisco. Tuttavia, occorre tener conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla loro inevitabilità, imprevedibilità e non imputabilità alla parte obbligata. Pertanto, il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione qualora detto evento sia dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto, non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge. Va riconosciuta la sussistenza della forza maggiore negli ostacoli frapposti, dalla persona che occupa senza titolo l’immobile, all’esecuzione per rilascio dell’immobile medesimo. In questi termini la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 12404 del 9.5.’19.  
  È valida la convocazione dell’assemblea con semplice e-mail? In materia di convocazione dell’assemblea condominiale – pur vigendo il principio che l’unico strumento equipollente alla raccomandata è la comunicazione con posta elettronica certificata, PEC, (posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio d’accettazione e consegna dell’avviso) – si ritiene valida la convocazione con semplice e-mail qualora lo stesso condòmino abbia richiesto espressamente tale informale mezzo di notifica (in questo senso anche Corte appello Brescia sez. II, 03/01/2019, n.4). 
Trasformare il giardino comune in parcheggio costituisce innovazione? La trasformazione del giardino comune, realizzata mediante modifiche strutturali quale abbattimento di muretti, livellamento del suolo, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, costituisce innovazione e come tale deve essere assoggettata al regime previsto dall’art. 1120, commi 1 e 2, Cod. civ. (cfr. in punto anche Cassazione civile sez. VI, 10/04/ 2019, n.10077).  

Confedilizia Messina