Oggi saranno approfonditi i temi sulle locazioni e sulla vita di condominio

LOCAZIONE
È valida la rinuncia preventiva all’indennità per la perdita d’avviamento commerciale? Possiamo rispondere a questo quesito citando direttamente un’importante pronuncia della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, la sentenza del 7 marzo 2019 n. 6588, nella quale gli ermellini hanno stabilito che quando la contropartita offerta dal locatore è di scarso valore, non potrà essere considerata valida la rinuncia preventiva dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale quando la stessa è inserita nel corpo del contratto di locazione. I giudici del Supremo Collegio nella loro citata decisione hanno anche richiamato la sentenza n.15373 del 2018 della stessa sezione, secondo cui “l’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata”.

La proroga del contratto può essere anche tacita? La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata dalle parti anche tacitamente o per comportamenti concludenti non equivoci.

La tolleranza nel ricevere il canone rende inoperante la clausola risolutiva? La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre la scadenza stabilita rende inoperante la clausola risolutiva espressa presente in un contratto di locazione; tuttavia detta clausola riprende la sua efficacia se il creditore che non intende rinunciare ad avvalersene provvede, con nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento (in questo senso anche Tribunale Piacenza, 16/10/2019, n. 632).

Locazione terminata: si può ancora richiedere il rimborso degli oneri accessori? Il locatore ha diritto di richiedere al conduttore il rimborso degli oneri accessori anche a locazione terminata qualora l’assemblea condominiale abbia approvato il rendiconto annuale (oppure cumulativamente quello riguardante più esercizi precedenti) a condizione che il credito in questione non sia prescritto (cfr. in punto anche Corte Appello di Firenze, 6 febbraio 2012, n. 62).

CONDOMINIO
Quando sorge l’obbligo di pagare le spese condominiali di manutenzione ordinaria? Sorge l’obbligo di pagare le spese condominiali per la manutenzione ordinaria nel momento in cui viene a compiersi concretamente l’attività gestionale relativa alla manutenzione medesima, alla conservazione ed al godimento dei beni comuni o alla prestazione dei servizi sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea (bensì soltanto l’approvazione del consuntivo) trattandosi di esborsi aventi carattere fisso e rientranti nei poteri dell’amministratore; invece, per quanto riguarda le spese importanti, le innovazioni e quelle di natura straordinaria, il criterio deve aversi riguardo al momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione degli interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (in questo senso anche Tribunale Roma sez. V, 08/10/2019, n. 19191).

A che serve la polizza di tutela legale? Si tratta di una polizza che, se stipulata dal condominio, garantisce al medesimo il rimborso delle spese legali da sostenere nelle liti in cui è coinvolto, siano esse giudiziali che (se previsto) stragiudiziali. La sottoscrizione di un tale contratto non può essere effettuata dall’amministratore senza aver prima acquisito il parere favorevole del condominio. Ne deriva che la decisione della stipula deve essere preventivamente deliberata in assemblea.

Il condòmino che anticipa spese comuni ha diritto al rimborso? Il condòmino che, in mancanza di autorizzazione dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, secondo quanto espressamente in merito statuito dall’art. 1134 del Codice civile, l’urgenza, ossia che le opere – per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune – dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini (cfr. in punto anche Cass. civ., sez. II, 23.09.2016 n. 18759).

  Finanziamento al condominio: la banca può richiedere il consenso unanime e garanzie personali? I contratti di finanziamento, come tali, nascono dall’incontro delle volontà delle parti. Ed anche quello in favore del condominio non fa eccezione. Nulla vieta, dunque, ad un istituto di credito, d’esigere per la stipula il preventivo unanime consenso di tutti i condòmini espresso in assemblea, come anche la concessione di garanzie fidejussorie personali degli appartenenti al condominio beneficiario.  

Confedilizia Messina