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Case, immobili e condominio in pillole

Redazione

Case, immobili e condominio in pillole

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mercoledì 26 Febbraio 2020 - 08:10

Confedilizia Messina oggi approfondisce le problematiche relative alla locazione ed agli stalli per disabili

Fallimento del conduttore, recesso dal contratto: nulla spetta al conduttore? In caso di fallimento del conduttore di un immobile concesso in locazione, quando il curatore esercita la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione – ai sensi dell’art. 80, comma 3, Legge Fallimentare – al locatore spetta un equo indennizzo, il cui importo non è disponibile da parte dell’autonomia dei privati, dovendo essere sempre determinato discrezionalmente dal giudice del merito.
Può locare solo il proprietario? Il contratto di locazione genera esclusivamente un rapporto obbligatorio che ha natura di diritto personale (e non reale). Da ciò consegue che, in via generale, chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene immobile, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio (in punto cfr. Tribunale Roma sez. VI, 22/11/2019, n. 22598).
Termine della locazione: quando va restituito il deposito cauzionale? L’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali (tramite la consegna di denaro con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante) sorge immediatamente al termine della locazione, non appena, dunque, avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che – ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti – il conduttore può esigerne la restituzione anche ricorrendo all’autorità giudiziaria al fine di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo con aggravio di oneri e costi relativi a carico finale del locatore (si segnala in argomento la recentissima sentenza Tribunale Roma sez. VI, 14/11/ 2019, n. 22084).
Pagamento canone con bonifico: è obbligatoria la quietanza? L’art. 1199 codice civile, stabilisce che il “creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore.” Indipendentemente se l’affitto è pagato con bonifico (pagamento tracciabile) o in contanti, il debitore ha un vero e proprio diritto ad ottenere la quietanza. Tutto ciò a tutela del debitore-conduttore, infatti l’articolo 1218 del Codice civile statuisce che se il creditore agisce per l’inadempimento è sul debitore che grava l’onere della prova di aver adempiuto (art. 2697 Cod. civ.). Qualora, invece, non vi sia richiesta specifica del conduttore, il proprietario non è tenuto alla quietanza.

CONDOMINIO Può l’amministratore impiegare il denaro condominiale per altri fini comuni? L’amministratore non può devolvere ad altri fini condominiali il denaro raccolto dai condòmini con incarico di dargli una specifica destinazione. Un tale comportamento non solo è illegittimo sotto un profilo civilistico, ma costituisce – secondo la Suprema Corte (cfr. in punto Cass. Pen. 2782/2019) – reato di appropriazione indebita

  È possibile ottenere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei soli oneri accessori? La norma che regola la fattispecie è l’art. 63 disp. Att. Cod. civ, la quale, al primo comma, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. La disposizione non opera alcun distinguo in merito alla natura del contributo impagato, ne consegue – come peraltro più volte ritenuto anche dalla Corte di Cassazione – la piena legittimità di un ricorso per decreto ingiuntivo per crediti del condominio originanti dal mancato pagamento dei soli oneri accessori; decreto che sarà emesso con provvisoria esecuzione. 
Chi è obbligato a riparare il lastrico solare di proprietà esclusiva? In tema di condominio, il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condòmini – con ripartizione delle spese secondo i criteri dettati dall’art. 1126 del Codice civile – sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva (in questo senso anche la recentissima pronuncia del Tribunale Chieti, 03/12/2019, n.767). 
È lecito realizzare e riservare in cortile un posto auto ad un disabile? È legittimo realizzare e riservare un posto auto ad un condòmino affetto da invalidità in quanto ricollegabile al diritto ad una normale vita di relazione ed al diritto alla salute costituzionalmente garantiti a condizione che tale spazio riservato non pregiudichi le facoltà degli altri condòmini all’utilizzo dell’area e neppure le facoltà degli stessi di transitarvi (cfr. in punto anche Tribunale Avellino sez. I, 27/06/2017). 

Il singolo condòmino può agire in giudizio a tutela del decoro architettonico dell’edificio? Il decoro architettonico, che caratterizza la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare; il singolo condòmino può, pertanto, ben agire in giudizio per la rimozione delle modifiche apportate da altri condòmini che si rivelino abusive e pregiudizievoli dell’interesse comune ( a cura di Flavio Saltarelli )

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