Il punto di vista dell'organizzazione storica dei proprietari d'immobili nella rubrica settimanale. "Un fenomeno ben visibile a Messina"

Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Imu, la patrimoniale che c’è già: il 16 dicembre nuova stangata sui proprietari

Per milioni di proprietari italiani, dicembre non è soltanto il mese delle festività, ma anche quello del saldo Imu. Il 16 dicembre torna infatti l’appuntamento con un’imposta che, al di là delle definizioni tecniche, si comporta a tutti gli effetti come una vera patrimoniale sulla casa e sugli altri immobili.

In un Paese in cui si discute periodicamente se introdurre o meno nuove patrimoniali, si dimentica troppo spesso che una tassa sul patrimonio immobiliare esiste già e pesa in modo rilevante sui bilanci di famiglie e piccoli risparmiatori. Il risparmio accumulato nel tempo e investito “nel mattone” – scelta tradizionale di prudenza per intere generazioni – è diventato uno dei bersagli privilegiati del fisco.

Una tassa sul possesso, non sul reddito

Il tratto più discutibile dell’Imu è la sua logica di fondo: non guarda a ciò che un immobile produce, ma al solo fatto che esista e sia intestato a qualcuno.

Che l’immobile sia affittato, sfitto, inutilizzabile, che richieda spese di manutenzione o che non trovi acquirenti sul mercato, l’imposta arriva comunque puntuale. È una concezione che, nel tempo, erode il valore stesso del bene e mette in difficoltà proprio quei soggetti che non dispongono di grandi disponibilità economiche, ma soltanto di una casa ereditata, di un piccolo locale commerciale, di un appartamento acquistato con anni di sacrifici.

A Messina e in provincia questo fenomeno è ben visibile:

• fabbricati vuoti o da ristrutturare che nessuno vuole comprare,
• locali a piano strada chiusi da mesi,
• seconde case in piccoli centri interni per le quali non esiste un vero mercato.

Tutti esempi di immobili che, nei fatti, non generano reddito e spesso non sono neppure vendibili a un prezzo dignitoso, ma che continuano a essere trattati dal fisco come se fossero una forma stabile di ricchezza.

Il peso sui piccoli proprietari

L’idea, spesso ripetuta, che l’IMU colpisca soltanto “i ricchi” non regge alla prova della realtà. Dietro le cartelle in arrivo ci sono:

• pensionati con entrate modeste che hanno ereditato un immobile;
• famiglie che hanno comprato una casa per i figli, rimasta però inutilizzata;
• piccoli commercianti proprietari del proprio fondo, alle prese con calo dei consumi e costi in aumento.

Per queste persone, la tassa di dicembre non è un dettaglio: incide sulle scelte di spesa, frena consumi e investimenti, talvolta costringe a rinviare lavori indispensabili di manutenzione o adeguamento. Il risultato è un patrimonio immobiliare che invecchia, perde valore e rende meno attrattivo il territorio.

Una pressione fiscale da ridurre, non da spostare

Da anni, organismi internazionali come Commissione europea, Fondo monetario internazionale e Ocse suggeriscono all’Italia di aumentare il prelievo immobiliare per ridurre le tasse sul lavoro. Una ricetta che, letta da un osservatorio locale come quello di Confedilizia Messina, appare profondamente distaccata dalla realtà concreta di famiglie, proprietari e imprese.

Non è sufficiente “spostare” il peso fiscale da una voce all’altra: è necessario ridurre il carico complessivo, iniziando proprio da quelle imposte che colpiscono il risparmio già tassato in passato. Continuare a considerare gli immobili come una riserva inesauribile cui attingere significa ignorare che, in molte zone del Paese, quel patrimonio è immobilizzato, illiquido, spesso gravato da problemi strutturali o urbanistici.

Da dove cominciare: le priorità di intervento

Secondo Confedilizia Messina, la strada non è l’inasprimento del prelievo, ma una revisione in senso riduttivo dell’IMU, da attuare con gradualità e criteri chiari. Alcune possibili linee di intervento:

• Immobili locati regolarmente
  Prevedere un trattamento stabile e più favorevole per gli immobili concessi in locazione, soprattutto a canone concordato: sono beni che già generano reddito dichiarato e contribuiscono a dare risposta alla domanda abitativa.
• Immobili senza mercato reale
  Riconsiderare il carico fiscale sugli immobili che, per caratteristiche o ubicazione, risultano di fatto invendibili o non affittabili. Tassare come “ricchezza” ciò che nessuno è disposto a comprare è una contraddizione che va superata.
• Locali commerciali in crisi
  Nei centri urbani, la chiusura di negozi e attività di vicinato ha anche un costo sociale: strade meno vive, minor sicurezza percepita, perdita di servizi di prossimità. Una riduzione mirata dell’IMU sui locali commerciali effettivamente in difficoltà potrebbe aiutare a evitare ulteriori serrande abbassate.

Si tratta di scelte che richiedono coraggio politico e capacità di lettura del territorio. Ma senza un intervento strutturale, l’effetto nel medio periodo sarà una progressiva desertificazione immobiliare e commerciale delle aree meno dinamiche, con ricadute negative per tutti.

Cosa possono fare oggi i proprietari

In attesa di una riforma, resta l’urgenza della scadenza del 16 dicembre. Confedilizia Messina invita i proprietari a:

• verificare con attenzione le aliquote e detrazioni deliberate dal Comune;
• controllare la presenza di agevolazioni in caso di comodato ai familiari, canone concordato, immobili storici o particolari situazioni soggettive;
• evitare versamenti non dovuti o eccedenti per errori materiali o interpretativi.

La sede locale resta a disposizione per aiutare i contribuenti a orientarsi fra norme, delibere comunali e casistiche specifiche.

Il patrimonio immobiliare non è un “lusso” astratto, ma il frutto di una cultura del risparmio che ha sostenuto per decenni l’economia del Paese. Continuare a gravarlo oltre misura significa logorare non soltanto i conti delle famiglie, ma anche la fiducia di chi, nel mattone, aveva visto una forma di sicurezza per il proprio futuro e per quello dei propri figli.

Immissioni intollerabili provenienti dall’immobile locato ad uso ristorante, ne risponde anche il locatore?

In materia d’immissioni intollerabili, allorchè le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c., per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso. Tale concorso può però anche consistere nel fatto di locare ben sapendo che il conduttore produrrà immissioni assai rilevanti.

Che fare per stabilire se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato è attribuito a uno o più condòmini?

Al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condòmini, è irrilevante la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente da un condomino, occorrendo a tal fine un titolo di fonte negoziale (che può anche ravvisarsi nel regolamento condominiale cosiddetto contrattuale), posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, siccome legittimato all’instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli art. 817, secondo comma, e 818 del codice civile, idoneo a conferire al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito. (da Confedilizia Notizie)—

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