La rubrica di Confedilizia Messina
A cura di Confedilizia Messina – Ogni giorno 27 negozi chiudono le serrande (per sempre): la soluzione alla desertificazione commerciale si chiama “cedolare secca”.
I dati dell’analisi di Confcommercio sulla situazione dei negozi al dettaglio mostrano la necessità di introdurre, accanto al consolidato sigillo di qualità del Made in Italy, anche il Sold in Italy, cioè: “venduto in Italia”. Sì, perché ogni giorno nel nostro Paese 27 negozi chiudono le saracinesche per non alzarle mai più. Precisamente dal 2012 sono spariti dalle strade 111.512 esercizi commerciali al dettaglio. Dieci anni fa se ne contavano il 20% in più, ovvero 551.317.
Le ragioni della morìa dei “negozi sotto casa” le conosciamo più o meno tutti, difficoltà a risollevarsi dopo la botta della pandemia, calo dei consumi, boom del commercio online e aumento dei costi dell’energia. Quello che invece non tutti sanno è che a gravare su chi gestisce una piccola attività c’è anche il ritardo della politica nel mettere a terra soluzioni stabili per contrastare il fenomeno della desertificazione commerciale iniziata prima del lockdown. Nel 2011, durante la crisi del debito sovrano, chiudevano 62.447 punti vendita al dettaglio (dati di Confcommercio) e le associazioni di categoria chiedevano al Governo e ai sindaci misure per continuare a esistere, che sono le stesse che chiedono oggi. Prima tra tutte l’introduzione della cedolare secca per gli affitti commerciali.
È incredibile ma è cosi: da tempo i commercianti hanno chiesto l’introduzione della tassa piatta al 21% (come per gli affitti a scopo abitativo) per liberarsi dalla minaccia della chiusura e continuano a farlo ancora oggi. Da parte di alcuni commercianti, inoltre, si invoca il superamento delle attuali regole contrattuali che sono disciplinate da una legge del 1978, la cosiddetta legge sull’equo canone. Una misura fatta per un mondo cittadino e un mondo d’impresa completamente diversi da quello di oggi.
Tuttavia questa misura, che accorpa in un solo tributo le tasse derivanti dal reddito dell’immobile e l’Irpef ed è caratterizzata da un’unica aliquota fiscale per tutti i contribuenti, fa fatica a essere benvoluta perché non si inquadrano i benefici che andrebbero tutti a favore del tessuto economico delle città, quello più autentico composto dai negozi di quartiere, e dei cittadini.
Infatti la cedolare secca favorirebbe la nascita di nuove attività. Nuovi negozi per i Comuni significano molteplici vantaggi: perché così si ripopolano i quartieri a rischio desertificazione commerciale, si vivacizza l’economia locale e, al contempo, si aumenta la sicurezza dei cittadini.
Indennità perdita avviamento commerciale: a chi l’onere della prova?
In tema di locazione d’immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell’art. 2697, comma 2, c.c. Qualora, invece, la destinazione contrattualmente individuata dalle parti non contempli necessariamente il contatto diretto con il pubblico, potendo implicarlo o meno, nel quadro dell’attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, compete al conduttore provare che l’immobile sia stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione.
L’uso dell’alloggio al portiere cessa con la risoluzione del rapporto di lavoro?
L’utilizzo dell’alloggio concesso in godimento al portiere/custode dello stabile costituisce una prestazione accessoria al rapporto di lavoro – e non un autonomo rapporto di locazione – pertanto esso cessa con la risoluzione del rapporto di lavoro (cfr. in punto Tribunale Milano sez. lav., 06/12/2016).
Il proprietario dell’immobile pignorato può votare durante l’assemblea?
Qualora l’immobile staggito sia ricompreso in un edificio condominiale, il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea ed alle relative deliberazioni, per la quota millesimale di sua spettanza, fino a quando non sia stato emesso il decreto di trasferimento, essendo detta legittimazione collegata allo status di condomino, e quindi alla titolarità del diritto dominicale sull’immobile medesimo.
Nell’ipotesi in cui il giudice dell’esecuzione nomini custode dell’immobile pignorato una persona diversa dal debitore, in assenza di un’espressa previsione normativa ad hoc, e salvo che il giudice dell’esecuzione abbia fornito sul punto specifiche istruzioni operative, contenute nel provvedimento di nomina del custode o in altro successivo, la partecipazione alle assemblee condominiali non può ritenersi inclusa fra i compiti dell’ausiliario (cfr. in punto Cassazione civile sez. II, 19/10/2023, n. 29070).
Si possono installare tettoie nel giardino di proprietà esclusiva in appoggio al muro comune perimetrale?
La realizzazione, in appoggio al muro perimetrale del fabbricato, di una tettoia insistente su una porzione in proprietà esclusiva di uno dei condòmini deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti, in applicazione dell’art. 907 c.c., non ponendosi alcuna questione di compatibilità tra la disciplina sulle distanze e quella sull’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., dal momento che la tettoia insiste su un’area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue.
