Nel terzo trimestre 2023 è rallentato il calo delle compravendite, ma non a Firenze

  La rubrica a cura di Confedilizia Messina – Nel 2023 il mercato immobiliare ha cambiato rotta. Complice l’alto livello dei tassi d’interesse (4,5%) e il rallentamento dell’economia le compravendite sono diminuite. E lo hanno fatto soprattutto in primavera, nel secondo trimestre (tra aprile e giugno). Guardiamo i numeri. Secondo l’Agenzia delle entrate le 184.110 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) del secondo trimestre 2023 sono state il 16% in meno rispetto a quelle dello stesso periodo del 2022, mentre le 157.010 dei tre mesi successivi (tra luglio e settembre 2023) sono state inferiori del 10,4%, sempre rispetto ad un anno prima.

Dove le compravendite scendono meno

Come già accaduto in passato sono state le abitazioni più grandi, quelle di dimensioni superiori ai 115mq, ad avere avuto maggiori difficoltà ad essere vendute, ma le differenze geografiche più rilevanti si evidenziano a livello geografico. La frenata nella discesa degli acquisti di immobili è più evidente nei capoluoghi di provincia, in cui nel terzo trimestre 2023 il calo annuale è stato del 9,5%, molto inferiore a quello del 17,2% dei tre mesi precedenti. In provincia, invece, le compravendite sono scese del 10,8%, con un picco negativo del 14,1% nelle regioni del Nord-Est. Anche qui, comunque, si scorge un miglioramento: tra aprile e giugno la riduzione era stata del 15,4% a livello nazionale e del 20,1% nelle regioni nordorientali. Il dato più interessante è quello che riguarda i divari tra le principali città italiane. Quasi ovunque, a Roma, Milano, Napoli, Torino, Genova e Bologna, il ritmo del calo delle compravendite si attenua. Per esempio: nel capoluogo lombardo la diminuzione, rispetto allo stesso periodo del 2022, è stata dell’8,5%, quindi inferiore a quella del 17,1% del secondo trimestre 2023; nella Capitale gli acquisti sono scesi del 13%, che è molto, più della riduzione media nazionale, ma sempre meno del -21,5% che ha caratterizzato i tre mesi precedenti. A Palermo e Firenze, a differenza delle altre città metropolitane, le compravendite continuano a precipitare vertiginosamente. Nel capoluogo siciliano si è passati da un calo del 4,9% a uno del 10,1%, mentre in quello fiorentino il -15,6% del secondo trimestre (che già rappresentava un importante passo indietro per il mercato immobiliare) è diventato, nel terzo trimestre 2023, un -17,9%.

Il dato di Firenze è il peggiore tra quelli delle grandi città

Se nel caso di Palermo c’è un adeguamento alla media nazionale, quello di Firenze è diverso. In nessuna grande città italiana il calo delle compravendite è stato così elevato. Se escludiamo la fase più acuta dell’emergenza Covid, nel 2020, era dal 2012, in occasione dell’impennata delle tasse sulla proprietà, che non si verificava un tracollo simile. Ma c’è un altro aspetto da sottolineare, il peggioramento dell’andamento degli acquisti di abitazioni riguarda tutte le metrature tranne quelle più ampie: le compravendite di case superiori ai 145mq di grandezza sono diminuite solo del 4,5%, mentre nei precedenti tre mesi la discesa era stata del 20%. Al contrario vi è una fortissima riduzione, superiore al 20%, delle compravendite che riguardano gli immobili medi e medio-grandi, tra 85 e 145 mq, ma anche gli acquisti delle case più piccole, sotto gli 85 o anche i 50 mq, sono scesi più della media nazionale. Perché proprio Firenze? E perché lo stesso fenomeno non ha riguardato le compravendite di altri immobili come depositi, cantine, rimesse, box auto, in cui il trend, invece, è più simile a quello nazionale? È facile andare con la mente a quelle che gli economisti conoscono come aspettative. Gli investitori razionali di fronte a previsioni negative (in questo caso sul valore delle abitazioni) prendono le loro contromisure rinunciando ad acquistare. A Firenze, lo sappiamo, si è discusso a lungo, e poi sono stati approvati, provvedimenti punitivi contro i proprietari, come il divieto di affitti brevi nel centro storico. Difficile pensare che i numeri che osserviamo possano essere totalmente indipendenti dalle scelte che solo nel capoluogo toscano sono state fatte.

Plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili oggetto di Superbonus: circolare dell’Agenzia delle Entrate

Si segnala che, con la circolare n. 13/E del 13.06.2024, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla legge di Bilancio per il 2024. Ricordiamo che tale normativa – apportando modifiche agli artt. 67 e 68 del Tuir (concernenti rispettivamente «Redditi diversi» e «Plusvalenze») – ha previsto una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile: una plusvalenza che si realizza, fatte salve specifiche eccezioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi agevolati ex art. 119 del d.l. n. 34/2020 (come convertito) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.Sul punto il documento di prassi precisa come rientrino nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova previsione “tutte le tipologie d’immobili” oggetto degli interventi agevolati ammessi al superbonus, “indipendentemente dalla circostanza che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario «cedente» oppure dagli «altri aventi diritto» alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.)”. Inoltre come non rilevi “la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione”, risultando “sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.Egualmente la circolare sottolinea come “ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile”, non rilevino né “le diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti”, ridotte nel corso del tempo, né le “diverse possibili modalità di fruizione della detrazione (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il c.d. «sconto in fattura»)”. Evidenzia, però, come la nuova ipotesi di plusvalenza “consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso – all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni – e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile” (a esclusione delle ipotesi d’interposizione disciplinate dall’art. 37, d.p.r. n. 600/1973).Infine il documento di prassi si occupa dei criteri di calcolo della nuova plusvalenza.In proposito, per un verso, viene individuata, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione dei lavori, “in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”. Per altro verso, viene chiarito che, ove per il medesimo immobile “si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento e per le quali sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (in particolare, non si tiene conto di queste ultime, se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi e se ne tiene conto per la metà, se la cessione avviene oltre i cinque anni dalla conclusione degli stessi); le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto”.

Il coniglio domestico ha distrutto l’impianto elettrico dell’appartamento, chi paga i danni? Ogni proprietario d’animale in via extracontrattuale è tenuto alla rifusione dei danni ai beni altrui causati dal proprio animale. Se poi tra il proprietario del coniglio e quello dell’impianto elettrico danneggiato sussiste anche un rapporto locativo in considerazione del quale il primo riveste la qualità di conduttore, costui risponderà dei pregiudizi arrecati anche in via contrattuale, avendo l’obbligo di diligente custodia del bene; obbligo che prevede un espresso divieto di tenere animali quando i medesimi possono nuocere all’immobile.

Vizi dello stabile condominiale: anche il singolo condomino può citare in giudizio l’impresa costruttrice?

L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata contro l’appaltatore non solo dal condominio committente, ma anche dal singolo condomino che può evocare in giudizio direttamente l’impresa costruttrice (cfr. in punto Tribunale Vicenza sez. I, 20/01/2023, n. 138). (da Confedilizia Notizie).