La rubrica settimanale, La Cassazione chiarisce i limiti dei poteri dell’amministratore, Altre informazioni sui contratti a canone concordato e cedolare secca

LECITA LA STIPULA DI UN CONTRATTO CONCORDATO CON CANONE AL DI SOTTO DEL MINIMO

La Corte di Cassazione – con l’ordinanza n. 18977 del 10.7.2025 – ha chiarito che nell’ambito dei contratti a canone concordato ex legge n. 431/1998 la pattuizione di un canone inferiore ai minimi fissati negli Accordi territoriali non comporta “una illegittimità in considerazione della stessa ratio della norma che vuole calmierare il mercato degli affitti con prezzi ragionevoli e adeguati”. Infatti, ha spiegato la Cassazione, l’art. 13 della legge citata regola la disciplina dei patti contrari, “prevedendo al comma 4, per i contratti stipulati alle condizioni fissate dalla contrattazione collettiva, cd canone concordato (art. 2, comma 3) (…) la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie”. Deve pertanto ritenersi – ha concluso la Corte – che il legislatore, “prevedendo espressamente la sanzione della nullità del contratto solo nei casi di superamento della soglia massima, non abbia ritenuto illecita la stipula di un contratto al di sotto dei minimi fissati dalla contrattazione collettiva”. Alla luce di quanto sopra, la Cassazione ha formulato il seguente principio di diritto: «In materia di Ici, il proprietario che stipuli un contratto di locazione, ex art. 2, comma 3, l. n. 431 del 1998, pattuendo un canone al di sotto dei minimi tariffari fissati dalla contrattazione collettiva, usufruisce dell’agevolazione prevista dall’art. 8 della stessa legge, in quanto la previsione di nullità di patti contrari di cui all’art. 13, l. cit., è limitata solo ai casi di superamento della soglia massima». La controversia, infatti, nasceva da un avviso di accertamento del Comune di Bologna che aveva contestato al locatore le agevolazioni Ici dall’Ente previste in quanto era stato fissato un canone al di sotto del minimo concordato.( da Confedilizia Notizie)

Cedolare secca, svolta della Cassazione: vale anche con conduttore impresa.

Con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, la Cassazione civile (sez. tributaria) ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il contratto di locazione è stipulato da un’impresa o da un professionista, purché l’immobile sia ad uso abitativo e il locatore non operi nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

Il caso riguardava una società che aveva preso in locazione un appartamento destinato ad abitazione dell’amministratore delegato. L’Agenzia delle Entrate aveva escluso la cedolare secca, ma la Suprema Corte ha chiarito che il divieto previsto dall’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 si applica solo al locatore, non al conduttore.

Confedilizia, che da tempo sostiene questa interpretazione, ha accolto con favore la pronuncia. L’associazione, guidata da Giorgio Spaziani Testa, ha parlato di «questione di civiltà giuridica», chiedendo all’Agenzia delle Entrate di adeguare prassi e sistemi telematici per eliminare le attuali rigidità.

La sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato (Cass. n. 12395/2024 e n. 12079/2025) che riconosce la compatibilità della cedolare secca con contratti stipulati da imprese, aprendo così a una più ampia applicazione del regime fiscale agevolato.

Condominio: la Cassazione chiarisce i limiti dei poteri dell’amministratore

Con la sentenza n. 15346 del 9 giugno 2025, la Corte di Cassazione, Sezione II civile, è tornata a pronunciarsi sui confini tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione nell’ambito condominiale.

Secondo i giudici di legittimità, la distinzione si fonda sulla “normalità dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni”. Pertanto, gli atti che rientrano nell’ordinaria amministrazione possono essere adottati dall’amministratore e vincolano tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1133 c.c. Diversamente, qualora si tratti di interventi che comportino spese di particolare entità o che, pur finalizzati al miglior uso delle cose comuni o imposti da sopravvenute disposizioni normative, abbiano un rilievo economico significativo, è necessaria una delibera assembleare, come previsto dall’art. 1135 c.c.

La decisione ribadisce l’importanza del ruolo dell’assemblea condominiale quale organo sovrano per gli atti di straordinaria amministrazione, rafforzando i principi di collegialità e partecipazione nella gestione delle parti comuni.