Riceviamo dall'ingegnere una riflessione sulla querelle in corso. "E' uno strumento di crescita importante quanto il Piano di riequilibrio, deve essere data la possibilità agli ordini ed alle associazioni di approfondirlo". Ma c'è molto di più....

Il dott. Le Donne, segretario generale del comune, nell'applicare la norma urbanistica, ritiene di dover "secretare" la variante di tutela ambientale, agli atti del consiglio comunale, limitando la visione esclusivamente ai consiglieri stessi, senza che questi possano farsi fornire chiarimenti e delucidazioni dagli addetti ai lavori e quindi dagli Ordini professionali, Associazioni di categorie, sia professionali che imprenditoriali.

Rispetto l'opinione ed anche la responsabilità, sotto tutti i punti di vista, che l'incarico ricoperto gli assegna, ma, a parere dello scrivente, la rigida interpretazione data dal dott. Le Donne non ha motivo di sussistere. Innanzitutto l'adozione di uno strumento urbanistico è uno degli atti di maggiore responsabilità per i consiglieri comunali, alla stregua del bilancio; mi permetto di paragonarlo addirittura al piano di riequilibrio economico e finanziario, atteso che gli effetti economici della programmazione territoriale si vedono dopo parecchi anni con conseguenza positive o negative ventennali; ancor di più in un periodo economicamente difficilissimo come quello che stiamo attraversando.

Come è ben noto, la cosiddetta variante di tutela ambientale, già denominata di salvaguardia, non riserva alcun colpo di scena, in quanto non dovrebbe prevedere un nuovo disegno della città.

Sostanzialmente tale variante dovrebbe limitarsi, salvo modifiche dell'ultimo momento, a recepire, nell'attuale strumento vigente, le indicazioni di strumenti gerarchicamente sovra ordinati, quali Piano di Gestione della ZPS, il Piano per l'Assetto Idrogeologico e le indicazioni fornite da uno studio dell'ENEA per i profili geologici e di suscettività del suolo, congelando nella banca del volume appositamente creata le volumetrie delle aree oggi interessate dal declassamento urbanistico (da edificabili a verde).

Sarà quindi il successivo piano regolatore che accoglierà nelle aree ex Zir ed ex Zis tali volumi, proponendo probabilmente un nuovo disegno urbano.

Ecco perché l'interpretazione del dott. Le Donne appare eccessiva, atteso che tutti gli addetti ai lavori già da tempo sono consapevoli nel dettaglio di tutte le modifiche che tale variante prevede, in considerazione del fatto che tali strumenti sovra ordinati sono atti pubblici regolarmente utilizzati.

Ma vi è molto di più: il comune ha avviato il procedimento, ai sensi della legge regionale n. 10/91, di già nel 2015 – con avviso pubblico sul proprio sito istituzionale, ancora oggi riscontrabile al seguente link http://www.comune.messina.it/in-evidenza/avvisi/avvisi-territorio/default.aspx?news=14230 – mediante la pubblicazione degli elenchi di tutti i terreni interessati dal declassamento urbanistico, riportando i dati catastali ed i nominativi dei proprietari; l'avviso assegna addirittura i termini per le controdeduzioni (inizialmente 15.9.2015). Più ufficialità di questa?

Il timore che ha portato il massimo dirigente a dare una così restrittiva interpretazione immagino sia il seguente ed anche il più scontato: se un privato scopre che un proprio terreno, oggi edificabile, è oggetto di declassamento urbanistico farà di tutto per farsi rilasciare un permesso di costruire ed avviare i lavori prima dell'adozione.

Un'ipotesi che non sussiste, visto che, come sopra detto, il declassamento scaturisce da strumenti sovra ordinati; in altre parole, se un'area edificabile per lo strumento urbanistico è di fatto inalterabile perché il Piano di Gestione della ZPS lo vincola (ad esempio per la tutela della flora, o per la presenza di elementi che tutelano la microfauna), ne consegue che il privato non potrà mai avere alcun nullaosta ambientale, che è il presupposto per la richiesta del permesso di costruire.

Chiarito ciò è invece decisamente opportuno che i consiglieri comunali abbiano la facoltà, se lo ritengono, di farsi assistere da chi ha la competenza.

Non vi è nulla di strano nel pensare che i consiglieri, liberi di votare quel che ritengono giusto, si facciano quanto meno chiarire molti aspetti atteso la materia dell'urbanistica è complessa e, senza dubbio alcuno, per molti è una materia conosciuta sommariamente.

D'altronde, se il sottoscritto, che ha una laurea in ingegneria, dovesse votare un bilancio o addirittura il piano di riequilibrio, avrebbe bisogno sicuramente di un esperto che gli spiega l'abc.

Aggiungo infine un aspetto di fondamentale importanza: le conseguenze economiche che possono scaturire dall'adozione della variante di salvaguardia per le casse comunali, atteso che il bilancio si fonda anche sulla tassazione immobiliare, e quindi sull'IMU delle aree edificabili.

Come sopra detto, con tale variante di salvaguardia si prevede il congelamento delle volumetrie che verranno in futuro (chissà quando) riallocate nelle aree ex Zir ed ex Zis; non conosco il complessivo di tali volumetrie, ma evidente che trattasi di numeri rilevantissimi.

A tal punto, i proprietari delle aree oggetto di declassamento, che fino ad oggi hanno pagato l'IMU senza poter edificare, dovranno continuare a pagare le tasse sul volume congelato, nella speranza che un giorno potranno beneficiarne; peraltro, parzialmente e non del tutto, in quanto, da quel che oggi risulta, ai privati verrà restituita soltanto la metà della volumetria oggi posseduta, in quanto la rimanente metà verrà assegnata al comune ed è evidente che su tale scelta si nutrono giuridicamente forti dubbi.

Ricordo che la giurisprudenza ha sentenziato da anni che la tassazione delle aree edificabile è direttamente proporzionale alla possibilità di immediata edificazione di un'area.

Quindi vi sono due possibili conseguenze: se i privati non pagano l'IMU, il bilancio ne dovrà tenere conto; viceversa, se il comune richiede il pagamento, finirà senza dubbio alcuno a contenzioso tributario, con possibili ulteriori danni economici in caso di accoglimenti dei ricorsi.

Ovviamente, se la variante dovesse essere adottata così come proposta, ovvero senza possibili emendamenti tendenti a favorire l'attività edilizia in quelle zone della città che meritano di una rigenerazione urbana, sempre a mio avviso, il bilancio preventivo annuale dovrà considerare, per quanto concerne la voce degli oneri concessori, che le entrate siano pressoché pari a zero.

In conclusione, non è vi è dubbio alcuno che il piano regolatore, così come una sua variante, altro non è che lo strumento amministrativo che disciplina l'uso del suolo ma, ancor di più, è uno strumento di programmazione economica, in quanto le sue scelte, come sopra detto, incidono per almeno un ventennio sul futuro della città.

Ancor di più, in una città che, purtroppo, per decenni ha erratamente basato la sua economia sul settore edilizio e non certo sulla produzione industriale e/o artigianale.

Per tutti questi motivi ritengo quindi indispensabile che i consiglieri comunali abbiano la possibilità di votare la variante di salvaguardia, certamente come meglio ritengano, ma siano nelle condizioni di approfondire adeguatamente e valutare tutte le possibili conseguenze.

Ing. Roberto D'Andrea