Case, immobili e condominio in pillole. Confedilizia Messina indica il co-housing, ovvero la condivisione di abitazioni, come possibile soluzione
La rubrica a cura di Confedilizia Messina
TRA EMERGENZA ABITATIVA E INVERNO DEMOGRAFICO, IL RUOLO DEL CO-HOUSING
È molto utilizzato nel Nord Europa e nelle città, può essere la soluzione per giovani e anziani
Il settore immobiliare è in fondo lo specchio della società italiana che cambia, con le sue tendenze a volte anche contraddittorie. Quella principale, che influenza e influenzerà pesantemente tutti gli ambiti della vita civile ed economica, è la transizione demografica che può tranquillamente essere definita “inverno demografico” visto che le previsioni danno per certa la graduale diminuzione della popolazione a causa del calo delle nascite.
SEMPRE PIÙ ANZIANI
Crescono i nuclei familiari composti da una sola persona. Risultato? L’incremento del numero e della proporzione di anziani. Gli italiani over 65 sono il 24,7% della popolazione (record in Europa) rispetto al 21,9% del 2015 e al 19,5% di 20 anni fa. Il rapporto tra gli over 65 e gli adulti del futuro, quelli che hanno meno di 15 anni, segna 207,6, ovvero: ci sono 207,6 anziani ogni 100 bambini. Solo dieci anni fa eravamo a 158,3.
Uno degli effetti della riduzione della natalità e dell’incremento dell’età media è il forte aumento dei nuclei composti da persone sole, sempre più spesso anziane, che, secondo l’Istat, sono il 36,2% di tutte le famiglie, contro il 25,5% del 2003 ed hanno superato (di molto) le coppie con figli, che rappresentano il 29,2% dei nuclei, contro il 42,2% dei primi anni 2000.
L’IMPATTO DELLA DEMOGRAFIA SUL MERCATO IMMOBILIARE
Tutto ciò ha forti conseguenze sul mercato immobiliare, perché la riduzione della popolazione – in particolare di quella giovane – non è omogenea, ma colpisce in modo asimmetrico, interessando molto di più la provincia rispetto ai centri città. Lo si può osservare analizzando l’andamento dei valori e delle compravendite in alcune aree cruciali, come la Lombardia: secondo l’Agenzia delle entrate, laddove la popolazione giovane si concentra – ovvero nella città di Milano – tra il 2016 e il 2024 le quotazioni medie sono salite del 35,9%, mentre in tutta la regione la crescita media è stata del 28,7%. Nelle province meno densamente popolate, come Cremona o Sondrio, i valori sono addirittura scesi, rispettivamente, del 9,2% e del 4,2%.
Questa perdita di valore nelle aree più periferiche è anche il sintomo di un’offerta superiore alla domanda, che produce l’aumento degli immobili collabenti: edifici abbandonati, non abitabili e incapaci di generare reddito. In dieci anni sono passati da 441.497 a 692.022, con un incremento del 56,7%; nello stesso periodo, il numero complessivo di abitazioni è aumentato solo del 2,8%.
Gli immobili vuoti, spesso inagibili, saranno sempre più presenti nel panorama sociale italiano, insieme alle famiglie unipersonali e all’incremento della domanda di abitazioni, che si concentrerà soltanto in alcune aree centrali, ovvero quelle in cui si concentrano studenti e opportunità lavorative.
CO-HOUSING E CO-LIVING: STRUMENTI FLESSIBILI PER NUOVE ESIGENZE ABITATIVE
Nel contesto urbano, il co-housing e il co-living rappresentano risposte innovative. In particolare, il co-housing può favorire l’inclusione sociale, l’ottimizzazione degli spazi e l’accesso alla casa anche per soggetti fragili o a basso reddito.
Si tratta, infatti, della condivisione degli spazi abitativi attraverso diverse formule. C’è quella che riguarda solo gli anziani, che vivono in appartamenti collocati in complessi che prevedono la presenza di spazi comuni (per esempio: cucine, sale da pranzo, giardini, aree ricreative) che favoriscono la socialità e la fruizione di servizi. Esiste, però, anche il cosiddetto co-housing intergenerazionale che coinvolge anziani e giovani che vivono in alloggi privati ma condividono una sala comune in cui mangiare, lavorare o passare tempo insieme. Sono soluzioni nate nel Nord Europa, dove anche oggi c’è la maggiore concentrazione di comunità di co-housing; in Danimarca sono 150 quelle intergenerazionali, mentre in Italia ancora solo 22.
Più economico, perché non richiede la presenza di immobili creati appositamente allo scopo, è il co-living, che prevede la convivenza nella stessa abitazione, ma con modalità che lo rendono qualcosa di più. Per esempio, un progetto dell’Università Statale di Milano e della Regione Lombardia (Attiva-Mente) prevede un rimborso dei costi allo studente che alloggi nell’abitazione di un anziano e che si impegni a svolgere attività di volontariato: accompagnandolo a visite mediche, aiutandolo nelle faccende domestiche e svolgendo commissioni.
Come si è visto, le realtà di questo tipo sono ancora poche: secondo il Censis solo lo 0,5% degli italiani vive in co-housing o co-living, mentre l’1,3% partecipa a reti di supporto tra famiglie o di vicinato, ma una percentuale superiore, il 4,3%, ha valutato queste soluzioni, anche se non vi ha ancora aderito.
Se ne è occupato recentemente anche il governo con il decreto legislativo numero 29, del marzo 2024, riguardante le politiche in favore delle persone anziane, che prevede la realizzazione di nuove forme di coabitazione solidale e di coabitazione intergenerazionale attraverso meccanismi di rigenerazione urbana e riuso del patrimonio. Stabilisce anche la possibilità per comuni, regioni e Ministero delle Infrastrutture di avviare progetti pilota che uniscano le finalità solidaristiche a quelle di recupero del patrimonio immobiliare.
Immobile abusivo in locazione, niente inadempimento senza prova di danno concreto
Con la sentenza n. 10807 del 24 aprile 2025, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha chiarito che la natura abusiva dell’immobile locato non comporta automaticamente l’inadempimento del locatore.
Secondo la Suprema Corte, l’inadempimento può configurarsi solo se tale caratteristica abbia inciso concretamente su un interesse del conduttore. In assenza di limitazioni, contestazioni o turbative del godimento, spetta al conduttore dimostrare il pregiudizio subito a causa dell’abusività.
Il semplice fatto che l’immobile sia privo di titolo edilizio non costituisce, di per sé, un danno “in re ipsa” per l’inquilino.
Uso esclusivo di parte comune, limiti ai diritti del singolo condomino
Con la sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025, la Corte di Cassazione (Sez. II civile) ha ribadito che il condomino titolare di un diritto di uso esclusivo su una porzione di bene comune non può, in assenza del consenso unanime degli altri partecipanti, concedere a terzi i diritti previsti dall’art. 1108, comma 3, c.c., né autorizzarli a realizzare costruzioni o installazioni sulla stessa.
Secondo i giudici di legittimità, la parte comune, pur gravata da un diritto di uso esclusivo, resta in condominio e soggetta alle relative regole: ne consegue che interventi quali l’installazione di antenne televisive o di telefonia mobile richiedono sempre il consenso di tutti i comproprietari.
La decisione riafferma la tutela dell’integrità delle parti comuni e il principio della necessaria unanimità per modifiche che incidono in modo permanente sulla loro destinazione. (da Confedilizia Notizie)—
SI AVVISA CHE DAL 11 AGOSTO AL 24 AGOSTO SARANNO SOSPESE LE ATTIVITA’ DI RICEVIMENTO IN PRESENZA E TELEFONICO. EVENTUALI RICHIESTE DI ASSISTENZA POTRANNO ESSERE INVIATE VIA MAIL.
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