La rubrica di Confedilizia: "Come favorire gli affitti lunghi"

Rubrica a cura di Confedilizia.

Critiche e proposte nell’audizione parlamentare sulla manovra  

  La Confedilizia è stata ascoltata in audizione dalle Commissioni Bilancio del Senato e della Camera in merito al disegno di legge di bilancio per il 2024. Nel corso del suo intervento, il presidente della Confederazione, Giorgio Spaziani Testa, ha concentrato l’attenzione sulle parti del testo governativo di più precipuo interesse per la proprietà edilizia. In merito all’aumento dell’aliquota della cedolare secca sui redditi derivanti da locazioni brevi, Spaziani Testa ha ribadito la contrarietà della Confedilizia nei confronti di tale misura, contrarietà che permarrebbe anche qualora la norma approvata in Consiglio dei ministri fosse – come preannunciato – modificata nel senso di escludere l’incremento di tassazione in caso di locazione breve di un solo appartamento. Ad avviso della Confedilizia, se l’intento del governo è quello di favorire le locazioni di lunga durata, la strada da seguire non è quella delle norme fiscali punitive bensì quella degli incentivi e delle tutele.

Quanto agli incentivi, la Confederazione ha proposto l’azzeramento dell’Imu – o, in subordine, il suo dimezzamento – in caso di locazione degli immobili abitativi attraverso i contratti cosiddetti concordati, a canone calmierato (l’onere sarebbe di circa 250 milioni di euro nella prima ipotesi e di circa 80 nella seconda) e un chiarimento legislativo circa l’applicabilità in tutta Italia della cedolare secca al 10 per cento per gli stessi contratti. Quanto alle tutele, la Confedilizia suggerisce di accelerare gli sfratti attraverso l’affidamento delle esecuzioni anche a soggetti diversi dagli ufficiali giudiziari. La Confedilizia si è espressa in modo critico anche sulla disposizione che prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal superbonus. Al proposito, la Confederazione ha proposto: a) di escludere gli edifici in condominio, per i quali l’intento speculativo dei singoli condòmini (essendo rimessa ogni decisione sui lavori comuni all’assemblea) non è, all’evidenza, rinvenibile; b) di far sorgere il presupposto d’imposta solo per le cessioni relative ad immobili acquistati successivamente alla data di entrata in vigore della normativa sul superbonus, per evitare che la norma si applichi anche ai casi di beni acquistati decenni addietro, e quindi in palese assenza di intenti speculativi (casi, peraltro, nei quali il maggior valore acquisito potrebbe dipendere per una minima percentuale all’intervento assistito da superbonus e per la maggior parte da altri fattori). Ulteriori considerazioni critiche sono state formulate, da parte della Confedilizia, riguardo all’incremento dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie) e all’introduzione in capo alle imprese dell’obbligo di assicurare i propri beni, anche immobili, rispetto ai danni derivanti da calamità naturali ed eventi catastrofali.

Il malfunzionamento sopravvenuto delle opere a corredo dell’appartamento legittima la riduzione del canone?

Il malfunzionamento sopravvenuto delle opere/apparecchiature poste a corredo e necessarie o funzionali al godimento dell’immobile locato legittima la richiesta di riduzione del corrispettivo ex art. 1584 c.c. (norma che recita: “Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento”) quando il godimento da parte del conduttore e della sua famiglia sia divenuto in tutto o in parte impossibile a causa delle riparazioni necessarie alla risoluzione del vizio (cfr. in punto Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n. 6395).

La riparazione degli impianti è piccola manutenzione?

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575 n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto (in punto anche Cassazione civile sez. III, 19/01/1989, n. 271).

Quali i presupposti per il distacco dall’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato?

L’art. 1118 c.c. subordina la possibilità del distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale del singolo condomino alla condizione che lo stesso dimostri che, dal detto distacco, non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa a carico dei rimanenti condòmini, poiché, in caso contrario, l’eventuale distacco lo esporrà al rischio di essere chiamato al ripristino dello status quo ante. Sul soggetto che intende operare il distacco grava l’onere di provare che non vi siano tali pregiudizi e la detta prova dovrà essere fornita mediante specifica documentazione tecnica. Tale onere viene meno, tuttavia, nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria autonoma valutazione di assenza di pregiudizi.

L’assemblea condominiale può essere videoregistrata?

Il Garante per la privacy si è espresso in argomento: l’assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti; inoltre, la documentazione, su qualsiasi supporto, deve essere conservata al riparo da accessi indebiti. A fini probatori si consiglia che lo stesso consenso sia anche espresso in forma scritta, anche mediante sottoscrizione dei partecipanti (compresi eventuali soggetti presenti ma estranei alla compagine – da Confedilizia Notizie).