La rubrica a cura di Confedilizia Messina

A cura di Confedilizia Messina

La casa rimane quasi l’unica ricchezza per i proprietari più poveri
In pratica le politiche fiscali punitive verso la proprietà, oltre ad avere avuto un effetto deprimente sul mercato immobiliare, hanno anche spinto molti italiani a diversificare i propri investimenti, guardando al mondo della finanza e delle imprese. Nel complesso le quote di fondi di investimenti, le azioni quotate, quelle non quotate e le partecipazioni di aziende valgono 2.056 miliardi, più del doppio dei 1.009 di metà 2012. In sostanza mentre la ricchezza espressa in proprietà immobiliari cresceva dell’1,42% il valore di altri asset si espandeva del 104,7%. A essere attratti da azioni, fondi e quote di aziende sono stati soprattutto i più ricchi. Nel loro caso questi strumenti costituiscono il 31,5% del patrimonio dei 2,5 milioni di nuclei familiari che fanno parte del 10% più facoltoso, contro il 19,5% di 11 anni fa. Non è molto meno del 37,4% espresso invece in proprietà immobiliari. Il discorso è molto diverso, invece, se guardiamo ai meno abbienti, per i quali la casa continua a essere tutto: il 98,5% della ricchezza delle 12,7 milioni famiglie che fanno parte del 50% più povero degli italiani consiste in immobili, in controtendenza rispetto al resto della popolazione e in particolare ai più ricchi perché all’inizio dello scorso decennio questa percentuale era inferiore, del 95%. Come sappiamo, soprattutto nel nostro Paese anche tra i più poveri la maggioranza delle famiglie possiede la casa in cui abita. Questa evidenza, unita ai numeri che abbiamo visto, ci porta ad almeno due conclusioni.
La prima è che pensare di fare cassa sulla casa oggi è certamente meno efficace per lo Stato che in passato, perché si tratta di un tipo di ricchezza che almeno in termini reali si va restringendo. La seconda, forse ancora più importante, è che anno dopo anno la tassazione sulla proprietà immobiliare ha un impatto sempre maggiore proprio tra chi è in peggiori difficoltà economiche e minore in chi invece se la cava meglio, che investe sempre più in strumenti diversi dal mattone. Alla mancanza di convenienza si aggiunge qualcosa di più grave: l’iniquità.

È legge il decreto “Milleproroghe”

È stato convertito in legge il d.l. n. 215 del 30.12.2023, meglio noto come decreto “Milleproroghe”. Di seguito le disposizioni di interesse.

Riduzione dei costi delle locazioni passive della P.A. (art. 3, comma 1)

Viene differito al 31.12.2024, il termine previsto dall’art. 16-sexies, comma 1, d.l. n. 146 del 21.10.2021 in tema di contratti di locazione passiva stipulati dalle Amministrazioni statali. È così prorogata di un anno la deroga (prevista, fra l’altro, in caso di classe energetica dell’immobile locato non inferiore a B ovvero, per gli immobili vincolati, non inferiore a D) al regime di riduzione ex lege dei canoni di locazione passiva per i contratti in essere oppure stipulati ex novo con la pubblica amministrazione.

Agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa giovani under 36 anni (art. 3, comma 12-terdecies e 12-quaterdecies)

Al fine di dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani con età inferiore a 36 anni e con Isee non superiore a 40.000 euro annui, viene disposto che le agevolazioni previste dall’art. 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73/2021 (e cioè l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, per le compravendite non soggette a Iva, oppure il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva, per gli acquisti soggetti a Iva) si applicano anche nei casi in cui, entro il 31.12.2023, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l’atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31.12.2024. Per gli atti definitivi anzidetti, stipulati nel periodo compreso tra l’1.1.2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in commento, agli acquirenti è attribuito un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi acquirenti in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute applicando le agevolazioni di cui sopra. Tale credito d’imposta sarà utilizzabile nell’anno 2025 con le modalità previste dal comma 7, art. 64, citato.

Fondo di garanzia per la prima casa (art. 3, comma 12-septies)

Si stabilisce che talune disposizioni in materia di finanziamenti garantiti dal Fondo di garanzia per la prima casa, concessi ai soggetti che rispettino i requisiti di priorità anagrafici e reddituali previsti a legislazione vigente anche nei casi in cui il tasso effettivo globale (Teg) sia superiore al tasso effettivo globale medio (Tegm), siano applicabili fino alla data del 31.12.2024.

Differimento dei termini di pagamento della prima e della seconda rata della Rottamazione-quater al 15.3.2024 (art. 3-bis)

Si prevede che, in relazione alla cd. Rottamazione-quater, il mancato, insufficiente o tardivo versamento, alle relative scadenze, delle rate ex art. 1, comma 232, l. n. 197/2022), da corrispondere nell’anno 2023 e della rata in scadenza il 28.2.2024 non determina l’inefficacia della definizione prevista dal comma 231 dello stesso art. 1 se il debitore effettua l’integrale pagamento di tali rate entro il 15.3. 2024. Tali disposizioni si applicano anche ai soggetti alluvionati indicati dall’art. 1, comma 1, d.l. n. 61/2023, relativamente alle rate anzidette da corrispondere entro il 31.1.2024 e il 28.2.2024.

Locazioni abitative: il conduttore può beneficiare di un patto di recesso verbale?

Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’art. 1 della legge 431/1998, “deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam”. Ad affermarlo è la Cassazione per la quale, dunque, nelle locazioni abitative è nullo il patto di recesso non scritto, non potendo trovare riconoscimento giurisdizionale l’accordo orale tra proprietario ed inquilino in cui quest’ultimo, al posto del preavviso di recesso, abbia offerto il nominativo di un nuovo inquilino. La conseguenza è che il locatore potrà comunque chiedere al conduttore i canoni non versati (cfr. in punto Cassazione civile sez. VI, 27/09/2017, n. 22647).

Superbonus: i condòmini dissenzienti possono opporsi per evitare l’alterazione del decoro architettonico?

In materia di “superbonus 110%”, per la violazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Ne consegue che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente, conseguentemente, anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato. (da Confedilizia Notizie)