La rubrica di Confedilizia. Presentato un disegno di legge in materia del rilascio degli immobili

È stato depositato in Senato il disegno di legge del governo n. 1896, recante “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”, che accoglie diverse proposte della Confedilizia. L’obiettivo – come riportato nella relazione di accompagnamento – “è rendere maggiormente rapida ed efficace la restituzione degli immobili, riservando un’attenzione particolare a quelli attualmente oggetto di procedimenti per convalida di licenza e di sfratto per finita locazione, nonché di sfratto per morosità”. In questa prospettiva si interviene, anzitutto, in materia di notifica agli stranieri con dimora sconosciuta e in tema di soggetti irreperibili, estendendo anche agli sfratti la procedura ex art. 143 cod. proc. civ. Viene introdotto poi, per il rilascio degli immobili, un meccanismo mutuato dalla procedura di ingiunzione di pagamento (definito “ingiunzione di rilascio per finita locazione”): prima della scadenza del contratto, su istanza del locatore (o del concedente), il giudice emette tale provvedimento “senza dilazione”, a decorrere “dalla scadenza del contratto” nei confronti del conduttore, (ma anche del comodatario di beni immobili, dell’affittuario di azienda, dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro o del colono).

Il locatore (o il concedente) “può altresì domandare l’ingiunzione dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”. Il contraddittorio sarà solo eventuale in caso di opposizione. Altra novità consiste nella previsione che l’esecuzione forzata per rilascio degli immobili occupati senza titolo possa “aver luogo in virtù degli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli che costituiscono o trasferiscono il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione, purché trascritti”. Al riguardo viene comunque precisato che l’efficacia esecutiva di tali atti “è limitata al caso in cui l’occupazione degli immobili che ne formano l’oggetto è stata effettuata in assenza di alcun titolo”. Di rilievo anche le modifiche che riguardano la fase esecutiva successiva alla convalida di sfratto.

Vengono, infatti, dimezzati i termini concessi per sanare la morosità e rilasciare l’immobile. Viene, inoltre, prevista l’eliminazione dell’avviso di sloggio: l’ufficiale giudiziario potrà procedere direttamente all’esecuzione dopo la scadenza indicata nel precetto, rinviandola una sola volta e soltanto in presenza di motivi particolarmente gravi. E sempre nell’ottica di accelerare le procedure di sgombero, si facilita anche la liberazione degli immobili dai beni mobili ivi rinvenuti estranei all’esecuzione: tali beni, se non rimossi entro la conclusione del rilascio, saranno considerati “abbandonati”. Il disegno di legge, infine, apre alla possibilità di affidare l’attività esecutiva agli istituti di vendite giudiziarie: si dispone, infatti, che, su istanza del locatore, il giudice, “se non sussistono gravi motivi in contrario”, designi uno di tali organismi, “in sostituzione dell’ufficiale giudiziario, per il compimento delle operazioni e degli atti” connessi alla suddetta attività. Il Coordinamento legali della Confedilizia si è riunito nell’immediatezza del deposito del ddl in esame per analizzarne gli effetti e proporre puntuali modifiche volte a migliorarne ulteriormente il testo.  

Il diritto di stipulare contratti di locazione spetta all’usufruttuario o al proprietario?

In ipotesi di usufrutto, la legittimazione a stipulare contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili spetta all’usufruttuario, titolare ex lege del diritto a percepire i frutti civili ai sensi dell’art. 984 cod. civ. Costui, nell’esercizio delle prerogative connesse al proprio diritto reale, può addirittura stipulare il contratto di locazione anche con il nudo proprietario, che in tal caso riveste la qualità di conduttore e ne sopporta i correlati obblighi.

Pulizia delle scale: le paga anche chi non le usa?

Le spese per la pulizia delle scale devono essere ripartite in proporzione all’uso effettivo del bene, con la possibilità di escludere quei condòmini che, esclusivamente per le caratteristiche oggettive dell’immobile, non ne ricavano alcuna utilità (cfr. in punto anche Cassazione civile sez. II, 3.3.2025, n. 4827). (da Confedilizia Notizie)