Case, immobili e condominio in pillole. Dalla proposta al fondo condominiale morosi: la rubrica settimanale
La rubrica settimanale di Confedilizia Messina
Ritirata la proposta di legge di riforma del condominio
La proposta di legge, prima firmataria la parlamentare Gardini, in materia di riforma del condominio, è stata ritirata il 16 febbraio scorso. Ed è senz’altro un’ottima notizia. La proposta introduceva tutta una serie di obblighi in materia di sicurezza, contabilità e svolgimento dell’attività di amministratore. Obblighi, che, oltre ad essere inutili, inevitabilmente si sarebbero tradotti anche in gravose spese per i condòmini, ai quali sarebbe rimasto perlopiù il compito di ratificare l’operato di professionisti e società di consulenza, così privando l’organo assembleare della sua sovranità. Si disponeva, infatti, che “le informazioni relative alla sicurezza delle parti comuni dell’edificio” dovessero essere “verificate e certificate, annualmente”, da una società di “consulenza in materia di sicurezza e salute sul lavoro certificata”.
In sostanza, si introduceva l’obbligo per i condòmini di affidarsi a terzi per controllare il lavoro di altri professionisti in relazione all’effettuazione dei periodici controlli previsti dalla legge: un’assurda duplicazione di adempimenti e costi. Ma non solo. Per i condominii formati da più di venti condòmini, si imponeva la nomina di un “revisore condominiale certificato, terzo e indipendente”, con il compito di verificare la contabilità del condominio e certificare il rendiconto condominiale; rendiconto che avrebbe poi dovuto essere “ratificato dall’assemblea” e depositato presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura territorialmente competente. Per i presentatori della proposta di legge tale soluzione rappresentava “l’unica via percorribile per puntare alla riduzione del contenzioso strumentale e delle morosità colpevoli nonché alla lotta contro l’evasione fiscale e il lavoro sommerso nel settore”.
In verità, in tal modo, si sarebbero caricati proprietari e inquilini di costi certi (le parcelle dei revisori) a fronte di contenziosi solo eventuali; ciò senza considerare il fatto che evasione fiscale e lavoro sommerso, nei condominii, sono fenomeni, semmai esistenti, del tutto marginali. Infine, veniva introdotto l’obbligo, per chi intendeva svolgere l’attività di amministratore, non solo di aver conseguito una laurea “anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche” – ciò che già di per sé sollevava perplessità, giacché per la gestione di un fabbricato qualsiasi amministratore si avvale di consulenti con specifiche competenze nelle materie di interesse –, ma anche di iscriversi “in un elenco nazionale pubblico telematico delle imprese e dei professionisti”. Elenco da istituirsi “presso il Ministero delle imprese e del made in Italy”, e per il quale all’interessato erano richiesti “partita dell’imposta sul valore aggiunto e del relativo codice ATECO”. Come se un semplice elenco avesse potuto garantire maggiore serietà ed affidabilità di chi vi si iscriveva. Non a caso da tempo ormai l’orientamento è opposto.
Ciò che sicuramente tale adempimento avrebbe comportato, però, sarebbero stati gli ulteriori oneri che gli interessati avrebbero sostenuto e che irrimediabilmente avrebbero riversato sui condòmini. Tutto questo senza considerare, peraltro, la prevista nomina di un responsabile per il trattamento dei dati in condominio; nomina che naturalmente avrebbe comportato altre spese a carico della compagine condominiale. La Confedilizia aveva sin da subito manifestato tutta la sua contrarietà a un intervento normativo del genere e si era mossa in ogni direzione – pubblicamente e, soprattutto, nei contatti riservati con i maggiori esponenti politici – per spiegare i problemi che avrebbe recato. Grazie anche a tale attività si è arrivati al ritiro definitivo della proposta, con risparmi misurabili in migliaia di euro per ciascun fabbricato condominiale.
Il locatore risponde delle immissioni illecite del conduttore?
In materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore del bene, soltanto quando si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 del medesimo codice civile, che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività (in questo senso, Tribunale Roma, sez. V, 16.9.2025, n. 12627).
È legittimo istituire un fondo condominiale morosi o di emergenza?
La decisione assembleare che dispone l’istituzione di un fondo morosi o di emergenza, quale riserva straordinaria volta a fronteggiare l’inadempimento dei condòmini insolventi ovvero la temporanea insufficienza di liquidità per spese ordinarie è legittima, integrando un’anticipazione rimborsabile subordinata all’effettivo incasso del dovuto. Tale fondo è funzionale sia all’azione di riscossione coattiva ex art. 63 disp. att. cod. civ., sia al tempestivo pagamento dei debiti verso terzi. La deliberazione di istituzione di un siffatto fondo, in situazione di urgenza, può essere assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ., determinando l’obbligo restitutorio del condominio verso i condòmini solventi, subordinato al recupero delle somme dagli inadempienti o dagli amministratori precedenti.(da Confedilizia Notizie)
