Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina
La rubrica a cura di Confedilizia Messina
Studio del Notariato sull’usufrutto in condominio
In un recente Studio (il n. 24-2025/C), il Consiglio nazionale del Notariato approfondisce gli aspetti peculiari che la disciplina dettata in tema di condominio degli edifici assume, in particolare, allorché sul bene comune gravi un diritto di usufrutto. In questa prospettiva vengono esaminati gli obblighi dei condòmini, in genere, e del nudo proprietario e dell’usufruttuario, più nello specifico, relativamente al registro dell’anagrafe condominiale, alla partecipazione alle assemblee, alla ripartizione delle spese. Sul piano generale, di interesse è l’osservazione secondo cui il predetto registro costituisce uno strumento privatistico, cui non può essere “riconosciuta alcuna funzione o, comunque, pretesa di ufficialità”. Di conseguenza, “il terzo creditore, che abbia accesso ai registri di anagrafe, deve comunque verificare i dati ivi reperiti con gli strumenti di pubblicità erga omnes previsti dagli artt. 2643 ss. cod. civ.”. Egualmente di rilievo è la precisazione che in caso di trasferimento di proprietà, ove l’obbligo per “il soggetto interessato (acquirente o venditore) di comunicare all’amministratore detta variazione, affinché questi proceda al relativo aggiornamento dell’anagrafe condominiale, rimanga inadempiuto, l’amministratore non ha motivo di svolgere ricerche per acquisire dati diversi da quelli che risultano all’anagrafe a seguito delle informative pregresse”. Sicché – a parere dei notai – “qualora il condomino interessato non dia prova di tale comunicazione del trasferimento di proprietà, nessuna violazione di legge è configurabile in capo all’amministratore per omessa convocazione alle assemblee del condomino subentrante-acquirente”. Con riguardo alla questione della proprietà gravata da usufrutto, da segnalare, invece, è l’assunto secondo cui “l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari, atteso che, a fronte della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario prevista dall’art. 67 disp. att. cod. civ., la delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per farne dichiarare l’invalidità”. Del pari, importante da evidenziare, nell’ipotesi in cui l’usufruttuario, avvalendosi della facoltà riconosciutagli ex art. 1006 cod. civ., sostenga spese di spettanza del nudo proprietario, è che il primo potrà esigere dal secondo la corresponsione (senza interessi) dell’importo anticipato, solo alla fine dell’usufrutto. Di interesse, infine, è anche la conclusione del Notariato, in caso di eventuali opere di riparazione straordinarie compiute dal proprietario, che ciò non obbliga l’usufruttuario a rimborsare le spese occorse: quest’ultimo sarà “tenuto solo a corrispondere gli interessi per la somma de qua, durante tutto il periodo di cui gode del diritto reale su cosa altrui”.(da Confedilizia Notizie)
Immobiliare: la Corte UE legittima il tetto alle provvigioni
La Corte di Giustizia dell’Unione europea ha chiarito che gli Stati membri possono fissare un limite massimo alle commissioni per i servizi di intermediazione immobiliare senza violare la direttiva 2006/123/CE sui servizi nel mercato interno.
Secondo i giudici, la normativa nazionale che stabilisce un tetto del 4% sul prezzo di vendita degli immobili (per valori pari o superiori a 10.000 euro) o, in caso di locazione, sul prodotto tra il canone mensile e i mesi di durata del contratto – con il limite massimo di una mensilità – è compatibile con il diritto dell’Unione, purché proporzionata e non eccedente rispetto agli obiettivi perseguiti.
La decisione conferma la possibilità per gli Stati di tutelare i consumatori in un settore delicato come quello dell’abitazione, bilanciando il diritto alla libera prestazione dei servizi con la protezione degli utenti finali.
No all’usucapione della servitù di passaggio con limiti di orario
Con la sentenza n. 17287 del 26/06/2025, la Corte di Cassazione, Sezione II civile, ha ribadito un principio di rilievo in materia di usucapione di servitù di passaggio.
Secondo i giudici di legittimità, per poter usucapire validamente il diritto di passaggio su un fondo privato – sia da parte di un singolo soggetto sia da parte di un condominio – è necessario dimostrare l’esercizio di passaggi “in qualsiasi tempo e senza limiti” per tutto il periodo prescritto dalla legge.
La prova che il passaggio sia stato praticato con restrizioni temporali, ad esempio limitandolo a determinate fasce orarie, esclude infatti la sussistenza di quell’animus dominandi che caratterizza l’acquisto per usucapione della servitù.
Il caso esaminato riguardava l’azione promossa da un condominio nei confronti del proprietario di un fondo confinante, al fine di ottenere la dichiarazione giudiziale dell’esistenza di un diritto di passaggio pedonale. La Cassazione ha confermato che, in presenza di limiti temporali, non può configurarsi l’acquisto della servitù per usucapione.
La decisione rafforza l’orientamento secondo cui la servitù acquisita per usucapione richiede un esercizio pieno, continuo e non subordinato ad autorizzazioni o restrizioni, al pari di un vero e proprio diritto dominicale.–
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