Rubrica a cura di Confedilizia Messina. Case, immobili e condominio in pillole
Rubrica a cura di Confedilizia Messina. Case, immobili e condominio in pillole
LOCAZIONI COMMERCIALI E CEDOLARE SECCA: RISPOSTA NON CONDIVISIBILE DELLE ENTRATE
Destano perplessità le conclusioni a cui è pervenuta l’Agenzia delle entrate con la risposta ad interpello n. 34 dell’11.2.2026 che, con riferimento ai contratti di locazione commerciale, li ammette al regime della cedolare secca in occasione della prima proroga (avvenuta nel 2019) ma non in occasione delle proroghe successive. La norma originaria (art. 1, comma 59, l. n. 145/2018) prevede che si possa optare per la cedolare secca, in presenza di specifici requisiti, solo per i contratti “stipulati” nel 2019; per essi (come poi chiarito con la circolare n. 8/E/2019 e pure ribadito con la risposta in commento) l’opzione produce i suoi effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. Precisa però la risposta che (solo) per i contratti stipulati ex novo nell’anno 2019 si possa esercitare nell’anno 2025 l’opzione per il regime facoltativo in occasione della prima proroga del contratto nel caso di durata della locazione di 6 anni (non viene precisato se l’opzione sia esercitabile anche in occasione delle successive proroghe, per esempio in quella del 2031). La questione nasce dal fatto che, con finalità antielusiva, la legge aveva tra le altre condizioni, disposto che tale regime non fosse applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15.10.2018 risultasse in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Con la risposta n. 184 del 2020 (relativa ad un contratto stipulato nel 2019) l’Agenzia aveva ritenuto che il regime della cedolare secca potesse trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione, senza fare alcuna distinzione tra prima proroga e una proroga successiva (in termini analoghi, cfr. risposta ad interpello n. 190 del 2020). Poiché la normativa si riferisce a contratti stipulati nel 2019 (esclusi quelli indicati nella norma antielusiva), si è posto il problema se i contratti stipulati anteriormente (per esempio nel 2013) e rinnovati nel 2019 potessero beneficiare, in occasione della proroga intervenuta nel 2019, della cedolare secca. Con la risposta n. 297 del 2019 (relativa ad un caso di subentro degli eredi in un contratto stipulato dal de cuius), le Entrate avevano risposto positivamente, precisando che se il contratto fosse scaduto nel corso del 2019, vale a dire se si fosse in presenza della scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede avrebbe potuto optare per la cedolare in sede di eventuale proroga del medesimo contratto. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, veniva considerata come se si fosse in presenza di un nuovo contratto di locazione stipulato nel corso del 2019 (in estrema sintesi: il contratto prorogato nel 2019 veniva equiparato a uno stipulato nel 2019). In quella sede non si faceva cenno alle successive proroghe. Con la risposta n. 388 del 2020, le Entrate – per un contratto stipulato nel 2013 e “rinnovato” nel 2019 – giungevano alla medesima conclusione di ammissibilità. Nessuno dei documenti di prassi citati aveva posto un problema di “prima” proroga per poter accedere alla cedolare secca. Ora invece l’Agenzia afferma che l’assimilazione tra i contratti stipulati nel 2019 e quelli prorogati nel 2019, prevista per non creare disparità di trattamento, avrebbe esaurito i suoi effetti, non essendo più vigente la norma in esame. Ma se si afferma l’equivalenza tra i contratti stipulati nel 2019 e i contratti prorogati nel 2019 e, al contempo, si afferma che il regime della cedolare secca esplica i suoi effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca, allora non si comprende il ragionamento logico in base al quale la norma avrebbe esaurito la sua efficacia con il primo rinnovo (nel 2019). L’unica “logica” che si intravede è un ritorno alla stretta formulazione di legge (“contratti stipulati nel 2019”) e a un conseguente ripensamento dell’Agenzia rispetto alle aperture fatte in precedenza per i contratti “prorogati” nel 2019.
AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO: COMUNICAZIONE DEL 16 MARZO SULLE SPESE INTERVENTI IN EDILIZIA
Il dato dell’abitazione principale è facoltativo
A partire da quest’anno gli amministratori di condominio, nell’ambito della comunicazione dei dati all’Agenzia delle entrate (ai fini della dichiarazione precompilata) da effettuare entro il prossimo 16 marzo, tra le varie novità, avranno anche un campo in più da compilare: quello relativo all’abitazione principale del soggetto a cui è attribuita la spesa (cfr. provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 10.2.2026 relativo all’aggiornamento delle specifiche tecniche della comunicazione dei dati riguardanti le spese di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica su parti comuni). E ciò in quanto la comunicazione è stata aggiornata con le varie novità arrecate dalla legge di bilancio per il 2025. Nell’occasione l’Agenzia ha pubblicato sul proprio sito la seguente FAQ:
Domanda
Nella comunicazione delle spese per interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio è stato inserito uno specifico campo in cui indicare se l’unità immobiliare sia stata o meno adibita ad abitazione principale da parte del soggetto a cui è attribuita la spesa. Tale dato deve essere fornito obbligatoriamente dall’amministratore di condominio?
Risposta
La detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica è elevata al 50 per cento delle spese per gli anni 2025 e 2026 e al 36 per cento delle spese per l’anno 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, ai sensi degli articoli 14 e 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63. Per poter attribuire la detrazione più agevole al condòmino, è stato previsto uno specifico campo nel tracciato, in cui l’amministratore di condominio può indicare, in via sperimentale e facoltativa, se l’unità immobiliare sia stata adibita o meno ad abitazione principale da parte del condòmino, qualora lo stesso condòmino glielo abbia comunicato entro il 31 dicembre dell’anno di sostenimento della spesa. Altrimenti specifica di non disporre di tale dato. Per il primo anno, ossia per l’anno d’imposta 2025, la comunicazione di tale dato è comunque facoltativa. Resta fermo che l’effettiva sussistenza del requisito dell’abitazione principale, trattandosi di una condizione soggettiva, sarà verificata in capo al condòmino e non nei confronti dell’amministratore di condominio.
Cosa cambia se parte locatrice è costituita da più persone o soggetti?
Quando in un contratto di locazione la parte locatrice è costituita da più persone o comunque da diversi soggetti giuridici, ciascuno di essi, dal lato passivo, è tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, mentre dal lato attivo può agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, trovando applicazione la disciplina della solidarietà ex art. 1292 cod. civ., la quale, tuttavia, non determina la nascita di un rapporto unico ed inscindibile (cfr. in punto, anche Cassazione civile, sez. III, 6.3.2023, n. 6596).
Il proprietario esclusivo dell’ultimo piano può sopraelevare senza alcun consenso degli altri condòmini?
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 cod. civ., senza necessità di alcun consenso da parte degli altri condòmini. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Gli altri condòmini possono opporsi se si pregiudica l’aspetto architettonico dello stabile o se ne consegue una diminuzione notevole ai piani sottostanti di aria o luce. Chi sopraeleva deve, infine, indennizzare gli altri condòmini con una somma pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, detratto l’importo della quota a lui spettante, ricostruire l’eventuale lastrico solare di cui gli altri condòmini avevano il diritto di usare.( da Confedilizia Notizie)—
