Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica di Confedilizia
Riforma del condominio: forti perplessità sui disegni di legge
I disegni di legge sulla riforma del condominio, all’esame della Commissione giustizia del Senato, sollevano numerose perplessità, sia sull’effettiva necessità di una revisione organica della normativa vigente, ormai consolidata grazie alla giurisprudenza e all’esperienza applicativa, sia sulle conseguenze che le nuove disposizioni potrebbero produrre. Le principali criticità, illustrate dall’avv. Daniela Barigazzi, responsabile del Coordinamento condominiale della Confedilizia, nel corso di un’audizione parlamentare, riguardano il progressivo rafforzamento dei poteri dell’amministratore a discapito dell’autonomia dei condominii, l’introduzione di certificazioni UNI rilasciate da organismi privati, il rischio di un aumento generalizzato dei costi di gestione e la possibile riduzione degli spazi di autogestione, soprattutto nei piccoli condominii. Particolare preoccupazione suscita inoltre l’ipotesi di abbassare i quorum deliberativi per i lavori urgenti, compresi quelli relativi alla sicurezza. L’ampiezza di tale previsione potrebbe infatti consentire l’approvazione di interventi anche molto onerosi con maggioranze ridotte, esponendo i proprietari a spese difficilmente controllabili e compromettendone il potere decisionale. Non meno rilevanti sono le criticità relative al rinnovo dell’incarico dell’amministratore, che rischierebbe di indebolire la natura fiduciaria del mandato, e alla formulazione non sempre sufficientemente precisa di alcune disposizioni. Migliorare la qualità e la trasparenza dell’amministrazione condominiale è un obiettivo condivisibile, ma non può tradursi in maggiori costi, minori diritti e ridotta autonomia dei proprietari.
Mora nella restituzione dell’immobile, come si prova il maggior danno?
In tema di locazione, il diritto al risarcimento del maggior danno di cui all’art. 1591 cod. civ., richiede, la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, non essendo sufficiente l’astratta configurabilità di ipotesi di locazione o di vendita del bene a condizioni più vantaggiose, gravando sul locatore medesimo l’onere di provare l’esistenza di concrete proposte contrattuali o trattative. Il locatore è tenuto, pertanto, a provare che, se avesse tempestivamente ricevuto la restituzione dell’immobile, lo avrebbe subito impiegato ottenendo in cambio un’utilità maggiore della sola indennità di occupazione dovuta dal conduttore, indennità equivalente al canone prima corrisposto.
Piscina condominiale: il regolamento può stabilire usi più intensi per chi ha più millesimi?
La Corte di Cassazione, sezione II, con la sentenza del 5.3.2026 n. 4966, ha ritenuto che piscine e campi da tennis condominiali non sono legati al condominio da una relazione di accessorietà e non costituiscono parti necessarie per l’esistenza o per l’uso delle unità abitative, aumentando semplicemente il valore del complesso immobiliare e offrendo occasioni di sport e svago ai proprietari. Ciò premesso, nella gestione di tali impianti, si applicano le norme sulla comunione e non le disposizioni specifiche sul condominio di edifici. Da tale considerazione giuridica deriva che, sempre secondo gli ermellini, “l’assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1138 cod. civ. e dall’art. 1136 cod. civ., limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell’art. 1117 cod. civ. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso”. Secondo tale principio alcuni condòmini possono, pertanto, utilizzare maggiormente (o invitare più ospiti) in piscina di altri.(da Confedilizia Notizie)
