La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Incompatibilità tra le attività di agente immobiliare e amministratore di condominio: si pronuncerà la Corte di Giustizia Ue

Il Consiglio di Stato, con ordinanza n. 3655 dell’11.4.2023, ha sollevato questione di pregiudizialità dinanzi alla Corte di Giustizia Ue, perché si pronunci (ex art. 267 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea) sull’assunta incompatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio. La vicenda da cui origina il procedimento è collegata all’impugnazione di un avviso della Camera di commercio di Bologna nei confronti di un amministratore condominiale, recante l’inibizione alla prosecuzione dell’attività di mediazione di immobili “stante la situazione di incompatibilità ai sensi dell’articolo 5, comma 3, della legge 39/1989”. Ciò che merita di essere sottolineato, nella circostanza, è che il Consiglio di Stato dà rilievo, nel trattare il problema, anche al punto di vista del consumatore. Preliminarmente, infatti, il Collegio osserva: “Quando un agente immobiliare svolge contemporaneamente l’attività di amministratore di condominio può nascere il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente «favorite» rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l’imparzialità propria del mediatore venga meno. In sostanza un professionista che gestisce numerosi condomìni potrebbe essere indotto ad orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli immobili da lui gestiti, trascurando, di conseguenza, altre opportunità abitative ugualmente interessanti”.

Tuttavia lo stesso Collegio poi aggiunge: “Per altro verso, dal punto di vista del consumatore, forse sarebbe più efficace, ed economicamente vantaggioso, avere un’unica figura professionale che segue l’acquirente sia nel momento dell’acquisto, che nella successiva fase di gestione dell’immobile, visto che, in fatto, i sistemi per aggirare le incompatibilità possono essere molteplici (rapporti di parentela, ecc.), con il risultato del raddoppio delle figure professionali e quindi dei costi a carico dell’utente finale”. E siccome, nonostante i diversi interventi del legislatore, sussistono – secondo il massimo organo di giustizia amministrativa – ancora dubbi “sull’interpretazione da dare all’art. 5, comma 3, della L. 39/1989” e “la Corte di Giustizia detiene il monopolio interpretativo in ordine al diritto dell’Unione e, conseguentemente, alla compatibilità delle norme interne dei singoli Stati membri con il diritto dell’Unione”, con l’ordinanza in parola tale organo viene investito della questione se detta norma, come riformulata “a seguito della procedura di infrazione n. 2018/2175”, debba “intendersi oggi pienamente conforme al diritto comunitario”, segnatamente con riguardo all’aspetto della compatibilità della professione di agente immobiliare con l’attività di amministratore di condominio.

Furto in appartamento usando i ponteggi dei muratori: chi ne risponde?

Può configurarsi un concorso di responsabilità tra l’impresa esecutrice dei lavori edili ed il condominio. Infatti, nel caso di furto in appartamento condominiale, la responsabilità dei muratori che si siano avvalsi delle impalcature per l’espletamento di lavori sull’edificio è da ricondurre al paradigma generale dell’art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale per fatto illecito doloso o colposo), ove siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo del ponteggio. Di contro, il condominio potrebbe essere chiamato a rispondere del medesimo danno, in concorso con l’appaltatore, anche per l’omessa vigilanza e custodia cui è obbligato quale soggetto che ha disposto l’installazione ed il mantenimento dell’impalcatura ex art. 2051 c.c. .

La fogna condominiale cagiona danni al conduttore: sono dovuti ugualmente i canoni?

Il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata in condominio, non legittima quest’ultimo a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile. Il fatto illecito che ha provocato il danno, infatti, realizza un’ipotesi di molestia di fatto ex art. 1585 c.c. che comporta l’azione diretta contro la compagine titolare dell’impianto (in questo senso anche Cassazione civile sez. III, 18/10/2012, n.17892).

Mancato versamento dell’imposta di registro: il contratto è ugualmente valido?

Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa riguarda la registrazione originaria del contratto (cfr. in punto anche l’esemplare Cassazione civile sez. III, 19/05/2023, n.13870).

(da Confedilizia Notizie)