La rubrica a cura di Confedilizia Messina

 

La rubrica a cura di Confedilizia Messina

La legge n. 392 del 1978 è superata 

“La tutela dell’avviamento commerciale inserita nella legge 392/1978, e in realtà già prevista dalla legislazione preesistente, era del tutto coerente con una disciplina del commercio che è totalmente superata”. “Che senso ha continuare a prevedere una tutela di affezione della clientela all’immobile?”. “O, ancora, andare a tutelare il conduttore sul presupposto che egli spostandosi (…) perderà una buona fascia di clientela?”. “Idem per la prelazione, nel senso che la prelazione era figlia di una concezione dell’impresa (…) superata: una concezione di auspicabile connubio fra proprietà e impresa dove qualsiasi imprenditore immaginava che sarebbe stata grande fonte di redditività e stabilità acquistare l’immobile dove stava svolgendo la sua attività commerciale o professionale aperta al pubblico”. “Non credo che esista più una strategia commerciale che auspichi un’immobilizzazione di capitali acquistando l’immobile”. Così il consigliere della Corte di Cassazione Antonio Scarpa, nel corso del convegno “La locazione, tra vecchi e nuovi problemi”, tenutosi il 4 marzo presso la sede della Confedilizia e nel corso del quale sono intervenuti anche Paolo Scalettaris, vicepresidente della Confedilizia, e Franco De Stefano, presidente di sezione della Corte di Cassazione (cfr. altro articolo pubblicato su questo notiziario). Dello stesso tenore pure le affermazioni dei due autori del volume “Locazione” in Commentario del Codice civile Scialoja-Branca-Galgano, Zanichelli editore, presentato in occasione del convegno, che sono intervenuti al termine dello stesso: il professore emerito dell’Università di Roma Tre, Vincenzo Cuffaro e il Consigliere della Corte di Cassazione, Mauro Di Marzio. Per quest’ultimo “la legge sulle locazioni non abitative va tagliandata”: bisognerebbe, “come intervento minimale, rivedere la disciplina della perdita dell’avviamento, sopprimere l’indennità per l’avviamento commerciale, che è una cosa che provoca una difficoltà nelle trattative iniziali”. Idea condivisa anche dal professor Cuffaro, secondo cui la norma sull’avviamento “è stata pensata in un momento in cui il luogo di svolgimento dell’attività commerciale aveva un senso; siamo nel 2024, il commercio si svolge su Internet, l’ubicazione del negozio è irrilevante”. Per Cuffaro, quindi, “una norma pensata per curare un interesse si rivela adesso, invece, una norma di privilegio”; “si avvantaggia il conduttore a danno del locatore”. Al link www.youtube.com/watch?v=BaZwZauwoAY è disponibile la registrazione del convegno.

Mancato pagamento oneri accessori: si può procedere con lo sfratto per morosità?

È ammesso il ricorso alla procedura di sfratto per morosità, al di là della stessa dizione letterale dell’art. 658 del codice di procedura civile, anche nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione e ciò considerando che questi sono ormai divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione (cfr. in punto anche la recente Cassazione civile sez. III, 06/11/2023, n. 30811).

Locazione non abitativa: il diniego alla prima scadenza è ostacolato dalla mancanza di autorizzazioni?

Il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione (cfr. in punto Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2002, n. 537).

È pignorabile la caldaia centralizzata?

Gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edifici nei quali sono installati e non semplici pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione propria, ma essenziale per l’esistenza dell’edificio condominiale. Da ciò consegue che non sono pignorabili, come beni mobili, separatamente dall’edificio in cui sono installati. (cfr. in punto anche Cass. civ., sez. III, 27/02/1976, n. 654).

I condòmini possono affiggere propri documenti nell’ingresso dello stabile?

Esclusivamente l’amministratore è legittimato a procedere ad affiggere nell’atrio o nell’ingresso dello stabile amministrato documenti inerenti il condominio. Tale facoltà gli compete espressamente in considerazione dell’incarico affidatogli e della necessità di espletare le proprie mansioni. Uguale facoltà non spetta, pertanto, a coloro che non rivestono tale qualità, i quali, per le comunicazioni d’interesse condominiale, possono solo rivolgersi all’amministratore chiedendogli di farsene latore o se del caso all’assemblea. (da Confedilizia Notizie)