Un bilancio dell'anno nella prospettiva della proprietà. Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia

Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Messina, immobiliare 2025: tra rigenerazione, grandi opere e “regole che cambiano”

Il punto di Confedilizia Messina – la prospettiva della proprietà

Il 2025, a Messina, è stato un anno in cui parlare di casa non ha significato soltanto ragionare di compravendite o di canoni di locazione. La materia immobiliare è diventata – più che in passato – una questione di scelte pubbliche: rigenerazione urbana, risanamento, tributi locali, turismo e, sullo sfondo, la grande “partita” del Ponte sullo Stretto, che accende aspettative e timori insieme.

Come Confedilizia Messina, rappresentiamo una proprietà “reale”: famiglie che hanno investito i risparmi in un appartamento, eredi che cercano di gestire un patrimonio spesso datato, piccoli proprietari che affittano per integrare il reddito o sostenere spese condominiali e lavori. È un punto di vista che va difeso con una idea semplice: senza proprietà tutelata e messa in condizione di investire, la città non si mantiene. E senza manutenzione, regole chiare e tempi certi, la casa – da risorsa – diventa un problema.

Un mercato che non crolla, ma che “seleziona”: prezzi stabili, affitti più tesi

Partiamo dai numeri, perché aiutano a leggere il clima del 2025 senza slogan. Le quotazioni pubblicate dai portali di settore (indicatori utili, ma non “ufficiali” in senso stretto) raccontano un mercato cittadino sostanzialmente tenace sul lato vendite, e più nervoso sul lato locazioni.

Secondo le quotazioni pubblicate da Immobiliare.it, nel Comune di Messina a novembre 2025 il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita risulta di 1.059 €/m²; sul fronte affitti, sempre a novembre 2025, si registra un canone medio richiesto di 7,83 €/m², con una dinamica di crescita nel corso dell’anno.

In breve: le vendite tengono, ma non sono “un’autostrada”; e gli affitti si sono fatti più difficili, perché la domanda si concentra in determinate fasce e aree, e perché il costo complessivo di possedere e gestire un immobile (condominio, manutenzioni, adempimenti, tributi) cresce e spinge molti proprietari a chiedere canoni più alti o peggio, al contrario, a ritirare l’immobile dal mercato quando percepiscono rischi eccessivi.

Risanamento: un anno di accelerazione (finalmente), che va trasformata in qualità e stabilità

Nel 2025 il risanamento e la liberazione di aree storicamente segnate dal degrado hanno avuto passaggi concreti e simbolici. La realizzazione di nuovi alloggi e la demolizione delle baracche non sono “notizie qualunque”: sono politica urbana vera, perché cambiano territorio, servizi e – inevitabilmente – anche dinamiche immobiliari.

A novembre 2025 la Regione siciliana ha comunicato la consegna dei lavori per 60 alloggi “green” a Fondo Basile, nell’area già occupata da una baraccopoli, con Invitalia soggetto attuatore e un impianto progettuale che punta a efficienza energetica e sicurezza antisismica.

E a fine dicembre 2025 un fatto molto concreto: l’annuncio della demolizione delle ultime 17 baracche in via Quinto Ennio, con lo sgombero dell’area quasi completato.

Questi passaggi, però, devono diventare una lezione di metodo: non basta “fare” (o annunciare), bisogna far bene. Servono quartieri e alloggi dignitosi, ma serve anche evitare un rischio che Messina conosce: quello della città che sposta il problema senza risolverlo, o che produce rigenerazione senza governare manutenzione, servizi, sicurezza e regole.

Social housing e Pinqua: quando la città compra case, bisogna farlo bene (e con criteri realistici)

Il 2025 è stato anche l’anno in cui il Comune ha lavorato sul fronte dell’edilizia residenziale sociale, anche attraverso acquisto di immobili da privati nell’ambito del Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (Pinqua). Il punto, per Confedilizia, non è ideologico: la città deve rispondere all’emergenza abitativa, ma deve farlo con strumenti efficaci.

La stampa locale ha evidenziato criticità operative e la necessità di rendere più praticabili i criteri di partecipazione; successivamente, il Comune ha formalizzato l’indirizzo di ampliare i parametri, includendo anche immobili da ristrutturare, con precisazioni procedurali.

Per la proprietà, qui sta il nodo: se si chiede ai privati di mettere sul mercato immobili per finalità sociali, bisogna che le regole di partecipazione siano praticabili, i tempi di pagamento certi e le verifiche rapide. Altrimenti, anche una buona idea si arena e diventa solo comunicazione.

Ponte sullo Stretto: nel 2025 aspettative sul mercato, ma anche un nodo di certezza giuridica

Nel 2025 il “tema Ponte” ha avuto un impatto diretto sul modo in cui i messinesi parlano di casa. E non solo per ragioni politiche: una grande opera genera fisiologicamente aspettative sui valori, timori legati ai cantieri, e soprattutto attenzione al tema degli espropri e delle interferenze.

La stampa locale ha registrato questa tensione, raccontando stime e percezioni degli operatori sul possibile riassetto della domanda tra aree più coinvolte dai lavori e aree ritenute più attrattive.

Sul piano istituzionale e procedurale, il 2025 ha segnato passaggi importanti e, al tempo stesso, ha mostrato quanta incertezza possa ricadere sul territorio quando l’iter è complesso: comunicazioni societarie e notizie di stampa hanno riportato l’intreccio tra passaggi autorizzativi e rilievi di legittimità contabile che hanno alimentato dubbi e discussioni.

Per Confedilizia Messina, al di là delle posizioni “pro” o “contro”, la questione proprietaria è una: certezza e trasparenza. Se una grande opera entra davvero nella fase che incide su suolo e proprietà privata, i cittadini devono sapere con precisione: cosa accade, quando accade, con quali procedure e tutele, e con quali tempi.

Turismo, affitti brevi e regole: quando il confronto istituzionale produce correzioni utili

Nel 2025 si è consolidato un dato di fatto: il turismo e l’extralberghiero contano anche a Messina, e incidono sulle scelte dei proprietari. Proprio per questo, la regolazione non può essere né improvvisata né “calata dall’alto”, perché il rischio – già visto – è duplice: da un lato si scoraggia chi vuole essere in regola, dall’altro si alimenta contenzioso (soprattutto nei condomìni).

Il punto di partenza è noto: con il D.A. n. 2104 del 25/06/2025, attuativo della L.R. 6/2025, la Regione siciliana ha introdotto requisiti, criteri e modalità di esercizio per le strutture turistico-ricettive, ma diverse disposizioni – specie quelle che sembravano trascinare le locazioni turistiche dentro logiche “da classificazione” e quelle che caricavano l’amministratore di condominio di attestazioni improprie – hanno subito sollevato perplessità, anche sulla stampa locale.

È in questo contesto che va ricordato un passaggio importante, perché dice molto sul metodo: il 6 agosto 2025, presso l’assessorato regionale del Turismo, dello Sport e dello Spettacolo, si è svolto un incontro con le associazioni di categoria. Tra i soggetti indicati come partecipanti è stata riportata anche Confedilizia Sicilia con il presidente Sebastiano Maio, in un quadro di interlocuzione che ha coinvolto più realtà del settore.

Da quel confronto – e dalle osservazioni tecniche e giuridiche avanzate – la Regione è intervenuta subito: prima con il D.A. n. 2724 del 07/08/2025, poi (per completare la correzione dei refusi e prevenire interpretazioni distorte) con il D.A. n. 2735 dell’08/08/2025, che ha ritirato il D.A. 2724 e ha riformulato in modo più chiaro i correttivi, pubblicando anche gli allegati coordinati.

Che cosa è cambiato, in concreto, e perché per i proprietari è un punto decisivo?

Primo: viene chiarita – in modo netto – la separazione tra locazioni turistiche e meccanismi di “classificazione” delle strutture ricettive. Nel decreto correttivo, infatti, viene soppressa l’espressione che qualificava come “altre strutture turistico-ricettive” le dimore destinate in tutto o in parte a locazioni turistiche ai fini dell’attribuzione della classifica. Tradotto: si evita di trascinare la locazione turistica dentro schemi pensati per realtà ricettive classificate, con oneri sproporzionati e un effetto di confusione normativa.

Secondo: si ridimensionano e si “ripuliscono” riferimenti che potevano far pensare a un’estensione impropria di requisiti tecnici alle locazioni turistiche e agli affitti brevi: nel paragrafo 1.2 dell’allegato A vengono corrette formule e soppressi passaggi che citavano espressamente “locazioni turistiche o affitti brevi” in contesti che avrebbero potuto generare obblighi equivoci.

Terzo: si interviene sul nodo più delicato per chi opera in condominio: la documentazione condominiale. Viene eliminato, nell’allegato B, il riferimento all’obbligo di produrre regolamento di condominio o dichiarazione dell’amministratore; e, parallelamente, vengono corrette formulazioni che prima evocavano concetti vaghi (“cause ostative”, “motivazioni tecnico/amministrative”) potenzialmente forieri di contenzioso e di indebite pressioni sull’amministratore. È un correttivo di civiltà giuridica: l’amministratore non può essere trasformato in un “controllore” dell’iniziativa economica del singolo proprietario, fuori dalle sue attribuzioni e fuori dal codice civile.

Quarto: sul piano complessivo, il senso dell’intervento correttivo è quello di ricondurre requisiti e adempimenti a criteri di proporzionalità, semplificazione e uniformità: meno refusi, meno ambiguità, meno sovrapposizioni. Non è un dettaglio tecnico: è la differenza tra regole che si possono rispettare e regole che, di fatto, spingono fuori mercato il piccolo operatore o il proprietario non imprenditore.

Naturalmente, resta un altro livello di disciplina che nel 2025 ha continuato a incidere sulle scelte di chi affitta a fini turistici: quello nazionale, con banca dati e codici identificativi, e con controlli sul rispetto degli obblighi di pubblica sicurezza e comunicazione. Ma proprio per questo, sul piano regionale e locale serve coerenza: pochi adempimenti, chiari, controllabili, senza “doppioni” e senza caricare sui condomìni tensioni che poi ricadono sulla città.

Per Confedilizia Messina (e, sul versante regionale, per Confedilizia Sicilia) questa vicenda è un esempio concreto di ciò che chiediamo da sempre: certezza giuridica e tutela della proprietà, non per rivendicare privilegi, ma per garantire equilibrio tra attività ricettiva e destinazioni immobiliari private. Quando le norme sono comprensibili e proporzionate, cresce la regolarità, migliorano gli standard reali e diminuisce il contenzioso.

La casa come “bancomat” non è sostenibile

C’è poi un tema che nel 2025 è rimasto quotidiano: il costo di mantenere un immobile. Non è solo una questione di mercato. È una questione di sopravvivenza economica della proprietà diffusa.

A Messina, nel 2025, uno degli episodi più concreti è stata la rimodulazione delle scadenze Tari, formalizzata dal Comune con indicazione di nuove date di pagamento.

Vogliamo pensare che al più presto si arrivi a definire la “Tari puntuale” (o TARIP/TCP), ovvero un sistema di tassazione dei rifiuti che calcola il costo in base alla quantità effettiva di rifiuto prodotto dall’utente che premia i comportamenti virtuosi (più differenziata, meno rifiuto residuo) e si basa sul principio “chi inquina paga”. A differenza della Tari tradizionale (basata su metri quadri e componenti familiari), la TARI puntuale misura gli svuotamenti del bidone dell’indifferenziato, rendendo la bolletta più equa e incentivando la riduzione dei rifiuti e il riciclo.

Il punto, dunque, non è solo una scadenza: è che fiscalità immobiliare, tributi locali, spese condominiali e obblighi di manutenzione stanno comprimendo la capacità dei proprietari di investire. E senza investimenti il patrimonio invecchia, si deprezza, diventa meno sicuro e, alla fine, pesa sulla collettività.

Cosa chiede Confedilizia Messina dopo il 2025: una “politica della casa” che funzioni davvero

Il 2025 ci lascia un quadro chiaro: Messina non è ferma. Ci sono cantieri, programmi, interventi. Ma la vera domanda è se tutto questo produce fiducia. Perché l’immobiliare vive di fiducia: chi compra, chi ristruttura, chi affitta, chi investe lo fa se sente che le regole sono stabili e che l’amministrazione non è un ostacolo.

La proprietà non chiede privilegi. Chiede di poter fare la sua parte – investire, mantenere, mettere sul mercato case dignitose – senza essere schiacciata da incertezza normativa, burocrazia e costi crescenti.

Messina nel 2025 ha mostrato che può cambiare. Nel 2026 la sfida è farlo con continuità e con regole che non cambino a metà partita.–

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