Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica di Confedilizia

Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica di Confedilizia

La nuova manovra economica del Governo per il 2027 contiene segnali positivi per il comparto immobiliare, dopo anni nei quali la proprietà edilizia ha dovuto confrontarsi con una pressione fiscale elevata, costi di manutenzione crescenti e un quadro normativo spesso incerto. È questa la valutazione di Confedilizia Messina, che accoglie favorevolmente l’orientamento del Governo verso una fiscalità maggiormente incentivante, sottolineando tuttavia la necessità che le misure annunciate si traducano in disposizioni stabili, concretamente applicabili e capaci di rispondere alle specificità dei territori.

Cedolare secca per i negozi: un’opportunità per il commercio messinese

Tra le novità più significative figura l’estensione della cedolare secca sulle locazioni commerciali, una misura richiesta da tempo da Confedilizia per alleggerire il carico fiscale sui proprietari e favorire l’incontro tra domanda e offerta di locali destinati alle attività economiche. Il provvedimento assume particolare rilievo per Messina, dove la presenza di locali commerciali inutilizzati, la difficoltà di avviare nuove imprese e la progressiva perdita di vitalità di alcune aree urbane costituiscono questioni che richiedono interventi coordinati. Dal centro cittadino ai quartieri periferici, la riapertura di un negozio non rappresenta soltanto un fatto economico, ma contribuisce alla sicurezza, al decoro e alla qualità della vita urbana. «Ridurre la tassazione sui canoni commerciali significa creare le condizioni affinché i proprietari possano proporre contratti economicamente più sostenibili e gli imprenditori possano investire con maggiore fiducia», evidenzia Sebastiano Maio, presidente Confedilizia Messina. «Per una città come Messina, sostenere le attività di prossimità significa anche contrastare il progressivo impoverimento del tessuto commerciale e restituire vitalità a strade e quartieri». In questa prospettiva, Confedilizia Messina ritiene importante che l’agevolazione non sia eccessivamente limitata e che possa produrre benefici anche per i piccoli proprietari e per le imprese già presenti sul territorio, ferma restando la necessità di rispettare i requisiti previsti dalla disciplina definitiva.

Affitti abitativi: il canone concordato come risposta concreta

Particolarmente significativa è anche la prevista riduzione della cedolare secca sulle locazioni abitative a canone concordato, con un’aliquota ordinaria agevolata del 5% e un’ulteriore riduzione all’1% nei casi previsti per i nuovi contratti con conduttori giovani. Si tratta di una scelta che valorizza un modello contrattuale fondato sull’equilibrio tra le esigenze dei proprietari e quelle degli inquilini.A Messina, il canone concordato può rappresentare uno strumento particolarmente utile per ampliare la disponibilità di abitazioni a condizioni sostenibili, favorendo l’accesso alla casa delle giovani coppie, dei lavoratori, degli studenti universitari e delle famiglie. La città presenta, infatti, una situazione articolata, esiste una domanda abitativa che incontra difficoltà nel reperimento di soluzioni adeguate per prezzo, ubicazione e condizioni manutentive. «L’accesso alla casa non si favorisce attraverso la contrapposizione tra proprietari e conduttori», sottolinea il presidente Maio. «La strada è quella degli incentivi, della certezza delle regole e della diffusione dei contratti a canone concordato. Se il proprietario viene messo nelle condizioni di affittare con una fiscalità equilibrata e con adeguate garanzie, aumenta anche la possibilità per le famiglie di trovare un’abitazione a condizioni sostenibili». Per Confedilizia Messina, il rafforzamento delle agevolazioni deve accompagnarsi a un rilancio dell’utilizzo degli accordi territoriali e di un sistema di informazione chiaro e accessibile ai cittadini. La questione abitativa assume un’importanza ancora maggiore in una città universitaria come Messina. Gli incentivi fiscali potrebbero favorire l’immissione sul mercato di ulteriori alloggi privati, da affiancare agli investimenti pubblici e universitari nelle residenze studentesche. Confedilizia Messina ritiene pertanto necessario promuovere un confronto stabile tra associazioni della proprietà edilizia, Università, amministrazione comunale e operatori del settore, per individuare strumenti concreti capaci di valorizzare gli immobili esistenti e rispondere alla domanda abitativa.

Bonus edilizi: la riqualificazione deve tornare accessibile

Un ulteriore elemento positivo riguarda la prospettata conferma delle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Il tema è particolarmente rilevante per Messina, caratterizzata da un patrimonio immobiliare in parte risalente, spesso bisognoso di interventi di manutenzione straordinaria, efficientamento energetico, adeguamento degli impianti e miglioramento della sicurezza. La riqualificazione edilizia non può essere affrontata esclusivamente come una questione ambientale: riguarda anche la sicurezza degli edifici, il contenimento dei consumi energetici, il valore degli immobili e la tutela del risparmio delle famiglie. Occorre quindi assicurare un sistema di incentivi stabile e comprensibile, superando la continua successione di modifiche normative che rende difficile programmare gli interventi, soprattutto nei condomìni. «In una realtà come Messina, anche in considerazione delle caratteristiche del patrimonio edilizio e della vulnerabilità sismica del territorio, la manutenzione e il miglioramento degli edifici dovrebbero rappresentare una priorità», osserva Maio. «Le famiglie devono poter programmare gli investimenti senza essere costrette a inseguire ogni anno nuove scadenze o continui cambiamenti delle regole».

Resta il nodo della fiscalità immobiliare locale

Accanto agli elementi positivi della manovra, Confedilizia Messina richiama l’attenzione su un problema che continua a incidere in maniera significativa sulla proprietà: la tassazione patrimoniale e locale.

L’IMU sugli immobili diversi dall’abitazione principale, il peso della TARI e gli altri oneri connessi alla gestione degli edifici rappresentano costi che incidono sulle scelte dei proprietari, anche quando gli immobili non producono reddito.

La questione assume particolare rilevanza nel caso dei locali sfitti, degli immobili inutilizzati e degli edifici che necessitano di costosi interventi di recupero.

Sarebbe quindi auspicabile affiancare alle misure nazionali una politica comunale capace di valorizzare il patrimonio immobiliare, valutando, nei limiti consentiti dalla legge e dagli equilibri di bilancio, agevolazioni mirate per gli immobili effettivamente rimessi sul mercato e per gli interventi di riqualificazione.

Affitti non riscossi e tasse: le regole per gli immobili delle società

Il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino non comporta automaticamente l’esclusione del canone dalla tassazione. È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 26363 del 7 ottobre 2026, che affronta una questione particolarmente importante per le società proprietarie di immobili concessi in locazione. La vicenda riguarda i cosiddetti immobili-patrimonio, ossia quegli immobili appartenenti a una società che non vengono utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività imprenditoriale e non sono destinati alla vendita. Secondo la Suprema Corte, i redditi derivanti da tali immobili seguono particolari regole fiscali, analoghe a quelle previste per i redditi fondiari. Ne consegue che, nel caso di immobili concessi in locazione abitativa, il semplice mancato incasso dei canoni non è sufficiente, di per sé, a escluderli dal reddito imponibile. Nel caso esaminato, riferito alla disciplina fiscale precedente alle modifiche legislative del 2019, i giudici hanno stabilito che i canoni non percepiti continuavano a concorrere alla formazione del reddito fino alla conclusione del procedimento giudiziario di convalida dello sfratto per morosità. La Cassazione ha inoltre chiarito un ulteriore aspetto: la società proprietaria non può aggirare tale meccanismo fiscale portando in deduzione, come perdite su crediti, gli affitti non riscossi, né attraverso accantonamenti al fondo svalutazione crediti riferiti ai medesimi canoni. La pronuncia richiama l’attenzione su un problema concreto: quello dei proprietari che, oltre a subire il mancato pagamento dell’affitto, devono confrontarsi con le conseguenze fiscali della morosità. Occorre tuttavia precisare che la sentenza riguarda una fattispecie soggetta alla normativa anteriore alla riforma del 2019. Per i contratti abitativi stipulati dal 1° gennaio 2020, la disciplina vigente prevede infatti la possibilità di escludere dalla tassazione i canoni non percepiti, alle condizioni stabilite dall’articolo 26 del TUIR, già a seguito dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento, senza dover necessariamente attendere la conclusione del procedimento di convalida. La decisione conferma, dunque, quanto sia importante per i proprietari, anche quando operano attraverso società immobiliari, intervenire tempestivamente nelle situazioni di morosità e valutare attentamente gli adempimenti necessari per evitare ulteriori conseguenze economiche. La tutela della proprietà immobiliare passa anche attraverso una corretta gestione fiscale e contrattuale delle locazioni. Conoscere le regole applicabili e attivare tempestivamente gli strumenti previsti dalla legge può fare la differenza tra il semplice mancato incasso di un canone e un danno economico ulteriormente aggravato dagli oneri fiscali.

Il condominio può imporre interventi sugli impianti elettrici dei singoli?

Seppure nell’ambito di lavori straordinari che riguardano l’intero stabile, il condominio non può imporre interventi sugli impianti esistenti all’interno dei singoli appartamenti anche qualora siano necessari per ammodernare l’impianto elettrico condominiale. Ciò poiché l’assemblea non ha il potere d’invadere la sfera di proprietà dei singoli partecipanti, a meno di uno specifico assenso degli interessati (cfr. sul punto Cassazione civile sez. II, 8.7.2020, n. 14300).