La rubrica settimanale di Confedilizia
Con la risoluzione n. 17/E del 29.4.2026 l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti sulle attività di controllo in materia di superbonus, nel caso in cui siano presenti fatture del c.d. General Contractor. In premessa la risoluzione ricorda che l’espressione “General Contractor Superbonus” risulta atecnica dal punto di vista giuridico. Infatti la figura del contraente generale è istituto tipico dei contratti pubblici e non trova applicazione nei rapporti tra privati. Tuttavia, in considerazione del principio della piena autonomia negoziale vigente nel settore privato, l’operatore che si presenta come “General Contractor Superbonus” – di seguito GCS – non assume alcuna qualifica speciale e quindi la sua natura giuridica e il conseguente trattamento fiscale dipendono esclusivamente dalle obbligazioni contrattuali assunte. Richiamando la circolare n. 23/E del 23.6.2022 (al paragrafo 5.1), la risoluzione ricorda che in taluni casi il GCS, a prescindere dall’esecuzione di lavori quale appaltatore, svolge anche attività di mero coordinamento tra il committente e vari prestatori, fornitori e professionisti. Sussiste pertanto una fondamentale differenza tra il general contractor “puro” e il general contractor “appaltatore”. Il general contractor “puro” svolge soltanto attività di coordinamento e funge da intermediario nella rifatturazione delle spese dei professionisti e/o delle imprese esecutrici dei lavori allo scopo di consentire l’applicazione dello sconto in fattura. In questo caso il suo corrispettivo riguarda esclusivamente l’attività di coordinamento ed il corrispettivo non rappresenta una spesa direttamente imputabile all’intervento agevolato e pertanto non dà diritto alla detrazione, né, di conseguenza, allo sconto in fattura. Quando invece il soggetto assume l’obbligo di eseguire i lavori e non solo di coordinarli, esso opera a tutti gli effetti, come appaltatore. In questo caso i corrispettivi relativi ai lavori costituiscono spese per l’intervento agevolato e danno diritto alla detrazione (ed allo sconto in fattura), nel rispetto dei limiti di importo e di congruità previsti dalla normativa. In sintesi, se il GCS si configura come: a) general contractor puro (solo coordinamento) i costi non sono detraibili, b) general contractor appaltatore (esecuzione dei lavori) i costi sono detraibili. Nel caso in cui il GCS operi principalmente come impresa appaltatrice e svolga anche attività di coordinamento amministrativo, il corrispettivo per il mero coordinamento amministrativo nell’applicazione dello sconto in fattura non rientra tra le spese ammissibili al superbonus, in quanto non direttamente riferibile alla realizzazione dell’intervento; mentre sono detraibili tutti i corrispettivi per l’esecuzione dei lavori, che costituiscono integralmente spese dell’appalto. Naturalmente più complesso è il caso in cui la fattura del general contractor rechi esclusivamente i corrispettivi dovuti per l’esecuzione dell’appalto, senza alcuna voce distinta riferita all’eventuale attività di mero coordinamento o all’applicazione dello sconto in fattura. Tale caso – ed è quanto è stato oggetto degli importanti chiarimenti della risoluzione n. 17/E in rassegna – non consente una “riqualificazione” automatica, in tutto o in parte di tali importi, da compensi per opere appaltate a compensi per servizi di coordinamento o per la gestione dello sconto. Una diversa qualificazione richiede infatti una motivazione specifica, supportata da idonei mezzi di prova, che dimostri come una quota del corrispettivo non attenga al normale margine dell’appaltatore, ma si riferisca in modo preciso e puntuale ad un’attività di coordinamento amministrativo distinta ed autonomamente remunerata. Pertanto eventuali contestazioni del “margine” dell’appaltatore connesso ai lavori affidati in subappalto non possono tradursi in pretese tributarie, sostenibili in sede contenziosa, se non si dimostra in modo puntuale che il recupero fiscale riguarda esclusivamente l’attività di mero coordinamento amministrativo.
Quando il conduttore deve risarcire i danni ai locali?
In tema di locazione, qualora – in violazione dell’art. 1590 cod. civ. – al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.
È legittimo il divieto assoluto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento?
Ai sensi dell’art. 1118, comma 4, cod. civ., il singolo condomino ha diritto di distaccarsi unilateralmente dall’impianto centralizzato di riscaldamento, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore, purché provi che dal distacco non derivino né un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto né un aggravio di spesa per gli altri partecipanti, rimanendo in tal caso obbligato alle sole spese di conservazione, manutenzione straordinaria e adeguamento dell’impianto comune, ma non alle spese di esercizio; secondo la giurisprudenza è nulla o comunque non meritevole di tutela, perché in contrasto con la disciplina inderogabile così delineata e con la normativa sul risparmio energetico, la clausola del regolamento condominiale, anche contrattuale, che vieti in modo assoluto il distacco o ne subordini l’esercizio a un potere discrezionale dell’amministratore, dovendosi accertare la legittimità del distacco con riferimento al momento in cui esso è stato eseguito. (da Confedilizia Notizie)
