Casa, immobili e condominio in pillole - Tempo Stretto

Casa, immobili e condominio in pillole

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Casa, immobili e condominio in pillole

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giovedì 18 Aprile 2019 - 08:48
Casa, immobili e condominio in pillole

Riflettori accesi su rumori molesti, telecamere e acquirenti di case da costruire

Vademecum sulla disciplina che tutela gli acquirenti di immobili da costruire alla luce delle ultime modifiche legislative. Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire? Il d.lgs. n. 122/’05 tutela le persone fisiche che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto. La tutela per chi compra, in particolare, prevede: l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? La nuova legge (d.lgs. n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile. Da quando si applica la nuova legge? Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/Scia/Dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16.3.’19. La fidejussione ha una scadenza? La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. Cosa deve contenere il preliminare? Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere: la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze; l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come? La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. Vademecum sulla disciplina che tutela gli acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. n. 122/’05) alla luce delle ultime modifiche legislative (d.lgs. n. 14/’19) (elaborazione Confedilizia su studio del Notariato) 
  Già 6 le sentenze di Commissione tributaria che vietano ai Consorzi di bonifica di emettere cartelle esecutive Sono già 6 le sentenze di Commissione tributaria che vietano ai Consorzi di bonifica di avvalersi di ruoli esecutivi per esigere i contributi coattivi a loro pretesemente spettanti. Com’è noto, era questa una facoltà concessa ai Consorzi stessi con un provvedimento del 1933, quando le bonifiche (pontine ecc.) erano realmente tali, da contarsi sulle dita di una mano, per opere in zone malsane (da “bonificare”, appunto) e quindi da assistere anche con qualche nuova norma privilegiata. Ma che non ha più ragion d’essere oggi che i territori che si pretende abbisognosi di essere “bonificati” sono stati estesi in modo assurdo, sotto spinte demagogiche ed irresponsabili, a quasi 3/4 dell’Italia, con interi territori (come quello dell’intera Emilia-Romagna) dichiarati “terra di bonifica”. E nel nome di una “nuova bonifica”, i 103 Consorzi (che tassano gli italiani per più di 500 milioni all’anno) pretendono però di avvalersi ancora di una disposizione privilegiata risalente a 85 anni fa, che fa sì che essi solo (fra tanti enti pubblici) possano emettere – senza alcun controllo sostanziale – cartelle di pagamento esecutive, sulla base di ruoli immediatamente esecutivi, per non pagare le quali occorre che i contribuenti che ritengono di nulla dovere ad un Consorzio debbano addirittura iniziare una causa tributaria. A questo scandalo, aveva messo rimedio il ministro Calderoli che, col “taglialeggi”, aveva – con voto del Parlamento – eliminato dal vecchio provvedimento del ‘33 l’assurdo art. 21, che è quello che permetteva ai Consorzi di esigere i tributi tramite ruoli esecutivi. I Consorzi – alla faccia della volontà del Parlamento – hanno però continuato, beffardamente, ad emettere cartelle esecutive, semplicemente non prendendo neppure in considerazione la volontà del libero Parlamento. Anzi: un emendamento del Movimento 5 stelle che proponeva di inserire nella Legge di bilancio una norma di interpretazione autentica (ribadendo quindi la volontà del Parlamento concretatasi nell’abrogazione esplicita dell’art. 21 precitato) è stata respinta, con il voto anche della Lega (che sembra aver rinunciato al suo ruolo, contraddicendo la stessa espressione del pensiero di Calderoli). Così – con pretestuose giustificazioni bizantinesche – i Consorzi, come già si diceva, continuano ancora oggi ad emettere cartelle esecutive: sanno infatti che tanto, per non fare addirittura una causa, la gran parte dei contribuenti paga e basta, pur convinta di versare in un caso di denegata giustizia. Comunque, le Commissioni provinciali tributarie stanno continuando a fare chiarezza. A 5 sentenze di Commissione che hanno già dichiarato che i Consorzi non possono più oltre abusare della loro posizione di favore, se ne è ora aggiunta un’altra ancora, della Commissione tributaria provinciale di Cremona. Che con sentenza recentemente emessa (rel. Ardenghi) ha solennemente dichiarato che, a far tempo dal 18 dicembre 2010, i Consorzi non possono più avvalersi del sistema dei ruoli esecutivi, essendo appunto stato abrogato il già più volte citato art. 21. Ora, spetterebbe alla politica far rispettare – anche per dignità istituzionale – la volontà del Parlamento. Ed è auspicabile che il Gruppo di lavoro istituito per iniziativa della Commissione agricoltura del Senato questo arrivi solennemente a dichiarare, per far rispettare la legge e superare ogni espediente consortile. Corrado Sforza Fogliani
LOCAZIONE  Rumore intollerabile: deve agire il proprietario o l’inquilino? L’inquilino, seppure non proprietario, ma titolare di un autonomo diritto di godimento sull’immobile, è legittimato ad agire direttamente ai sensi dell’art. 844 Cod. civ. per far cessare i rumori superanti la normale tollerabilità che penalizzano l’immobile locato nonché ad ottenere l’eventuale risarcimento. Che fine fa la casa popolare in caso di separazione? L’assegnazione in locazione di un immobile d’edilizia residenziale pubblica attribuisce un diritto personale di cui è titolare esclusivo l’assegnatario, anche se l’assegnazione medesima è disposta in riferimento all’esistenza del nucleo familiare dell’assegnatario stesso. Da ciò ne consegue che – in ipotesi di sopravvenienza di separazione personale – risulta esclusa la configurabilità di situazioni giuridiche protette in favore del coniuge non assegnatario (cfr. in punto Cassazione civile sez. VI, 11/07/2018, n.18237).    Flavio Saltarelli 

CONDOMINIO Con che maggioranze si delibera l’installazione di telecamere? L’art. 1123-ter del Codice civile ammette espressamente l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza. La medesima norma precisa che le relative delibere devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 Cod. civ.: con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. In merito alla liceità dell’installazione è il caso di precisare che il Garante per la Protezione dei Dati Personali ha anche precisato (parere n. drep/ac/113990 del 7 marzo 2017) che l’utilizzo degli strumenti di videosorveglianza è ammesso in presenza di concrete situazioni che ne giustifichino l’installazione per esigenze di protezione delle persone, della proprietà o del patrimonio aziendale. Si possono montare addobbi natalizi senza limiti? In assenza di precise disposizioni del regolamento, la liceità o meno dell’installazione di addobbi natalizi va valutata alla luce di quanto disposto dall’art. 1120 Cod. civ che vieta le innovazioni (anche temporanee) che possono alterare il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino. L’alterazione del decoro è difficilmente ravvisabile nell’installazione di addobbi natalizi in quanto per “decoro architettonico” la giurisprudenza intende l’armonia delle linee estetiche dell’edificio; più facile, invece, ipotizzare la circostanza che gli abbellimenti per le festività, qualora molto invasivi, siano di ostacolo all’utilizzo di qualche parte comune e dunque di per sé illegittimi. Flavio Saltarelli

CONFEDILIZIA MESSINA

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