Sul tema l'intervento di Confedilizia. Case, immobili e condominio in pillole nella rubrica settimanale

La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Case, immobili e condominio in pillole

La risoluzione europea su casa, proprietà e turismo

  Il Parlamento europeo ha approvato una risoluzione sulla crisi abitativa nell’Unione europea, che mette in luce le crescenti difficoltà di accesso alla casa per alcune categorie di cittadini, in particolare giovani e persone in condizioni di fragilità abitativa. Tra gli elementi di rilievo del testo figurano il riconoscimento del diritto di proprietà, la condanna delle occupazioni abusive e la necessità di aumentare l’offerta abitativa attraverso la semplificazione normativa e la riduzione degli oneri burocratici. La risoluzione richiama inoltre il ruolo della fiscalità e degli investimenti privati nel sostenere lo sviluppo del mercato abitativo. In questa prospettiva, il Parlamento sottolinea come riforme equilibrate della tassazione immobiliare – ad esempio incentivi per l’acquisto della prima casa o una riduzione di alcuni oneri fiscali sugli alloggi accessibili – possano migliorare l’efficienza del mercato e favorire l’accesso alla casa, pur restando la politica fiscale una competenza degli Stati membri.

Particolare attenzione è riservata al contributo dei proprietari immobiliari, alla certezza giuridica nei rapporti locatizi e alla promozione degli affitti di lungo periodo come strumenti utili per ampliare l’offerta di alloggi. Non a caso, nel 2023 circa il 69% delle abitazioni dell’Unione europea era occupato dai proprietari, a conferma del ruolo della proprietà immobiliare come fattore di stabilità economica e patrimoniale per molte famiglie. In questo contesto il Parlamento condanna con forza il fenomeno dell’occupazione illegale degli immobili e il mancato pagamento sistematico dei canoni di locazione, che possono colpire soprattutto i piccoli proprietari e contribuire alla riduzione dell’offerta abitativa. Gli Stati membri sono pertanto invitati a rafforzare gli strumenti giuridici per il recupero rapido degli immobili e per la tutela effettiva del diritto di proprietà, ritenuto essenziale anche per mantenere la fiducia degli investitori nel settore abitativo. Il documento affronta inoltre il tema della qualità e dell’efficienza energetica degli edifici. La normativa europea – in particolare la direttiva sulla prestazione energetica degli edifici e quella sull’efficienza energetica – introduce standard sempre più stringenti in materia di sostenibilità e sicurezza, con l’obiettivo di ridurre i consumi energetici dell’Unione, che dovrebbero diminuire dell’11,7% entro il 2030.

Queste politiche introducono requisiti tecnici più severi e possono comportare un aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione, che inevitabilmente si riflette su acquirenti e locatari. Inoltre molti interventi di riqualificazione energetica risultano poco attrattivi per una parte rilevante dei proprietari – spesso di età avanzata e titolari di immobili datati – se non accompagnati da incentivi adeguati. Da qui la necessità, evidenziata nella risoluzione, che le politiche di ristrutturazione energetica siano sostenute da strumenti economici realistici e da procedure amministrative più snelle, evitando che la transizione energetica produca effetti regressivi sul piano sociale o ulteriori pressioni sui canoni di locazione. La risoluzione affronta, tra l’altro, il tema delle locazioni turistiche di breve periodo. A questo proposito richiama la giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea, secondo la quale gli Stati membri possono introdurre meccanismi di regolamentazione delle locazioni brevi, purché le misure adottate siano strettamente necessarie, adeguate e proporzionate rispetto agli obiettivi perseguiti. Il Parlamento sottolinea quindi la necessità di un approccio equilibrato, capace di conciliare il diritto alla proprietà immobiliare privata, la certezza giuridica nei rapporti con i proprietari e lo sviluppo del turismo con l’esigenza di preservare la disponibilità di alloggi e la vivibilità dei centri urbani.

Il turismo, infatti, rappresenta circa il 10% del Pil dell’Unione europea e le locazioni brevi possono costituire una risorsa economica significativa per molti territori e per numerose famiglie, contribuendo anche alla conservazione degli immobili e al finanziamento di interventi di ristrutturazione. Proprio su questo punto emergono tuttavia alcuni profili di possibile tensione rispetto ai principii richiamati nelle parti precedenti della risoluzione. Se da un lato il Parlamento afferma l’importanza della tutela del diritto di proprietà, della certezza giuridica e della promozione degli investimenti privati nel settore abitativo, dall’altro prospetta strumenti di regolazione che potrebbero incidere significativamente sulla libertà dei proprietari di disporre dei propri immobili o scoraggiare nuovi investimenti. Per questo diventa ancora più centrale il rispetto dei criteri di necessità, adeguatezza e proporzionalità richiamati dalla giurisprudenza europea, affinché eventuali interventi regolatori non si traducano in limitazioni o in ulteriori fattori di incertezza per il mercato immobiliare. Al link il testo della risoluzione. 

Nel rifiuto di rinnovo del contratto di locazione, il locatore deve sempre specificare il motivo del diniego?

Nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 – come abbiamo già risposto in altri quesiti pervenuti in tema – deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. Tuttavia, deve escludersi che il locatore sia onerato di provare la serietà dell’intento indicato a motivo del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, alla prima scadenza, apprestando, come detto, la legge dei meccanismi di controllo “ex post”, sufficienti allo scopo, anche avuto riguardo alla gravità delle conseguenze sanzionatorie, in caso di abuso di disdetta.

In quanto tempo si prescrive il compenso dell’amministratore di condominio?

Al compenso dovuto all’amministratore non può applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 4 cod. civ., atteso che la durata annuale dell’incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l’obbligo dell’amministratore medesimo di rendere il conto alla fine di ciascun anno. Da ciò consegue l’applicazione della generale prescrizione decennale.(da Confedilizia Notizie)