Rubrica a cura di Confedilizia Messina
Imposta di registro, nuove disposizioni per chi lavora all’estero
Approvata definitivamente la conversione in legge del cosiddetto “decreto salva-infrazioni europee” (d.l. 13.6.2023, n. 69, recante disposizioni urgenti per l’attuazione di obblighi derivanti da atti dell’Unione europea e da procedure di infrazione e pre-infrazione pendenti nei confronti dello Stato italiano). Nel provvedimento, che affronta numerosi ambiti, sono contenuti interventi immediati per adeguare le leggi nazionali al diritto unionale. L’articolo 2 del testo introduce modifiche rilevanti riguardo all’applicazione dell’imposta di registro agevolata per gli atti traslativi di proprietà immobiliari. Tale modifica è avvenuta in seguito alla procedura di infrazione 2014/4075 che ha sollevato preoccupazioni riguardo ai criteri di agevolazione applicati ai cittadini italiani che si trasferiscono all’estero per motivi di lavoro. La disposizione normativa sulla quale la Commissione europea aveva sollevato obiezioni, contenuta nel Dpr 26.4.1986, n. 131, (nota II- bis), comma 1, lettera a), aveva introdotto un’agevolazione fiscale del 2% per gli atti traslativi di proprietà immobiliare per i cittadini italiani che si erano trasferiti all’estero per motivi lavorativi. La Commissione ha sollevato preoccupazioni riguardo alla discriminazione basata sulla nazionalità, indicando che questa agevolazione potrebbe violare la “libertà di stabilimento” secondo le norme dell’UE. L’articolo 2 sopra richiamato ha apportato una modifica significativa eliminando il collegamento tra l’agevolazione fiscale e la cittadinanza italiana. La nuova formulazione lega l’agevolazione a un criterio oggettivo: coloro che si sono trasferiti all’estero per motivi di lavoro e hanno risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni nel Comune di nascita o in quello in cui avevano la residenza o svolgevano la loro attività prima del trasferimento. Questa modifica mira a superare le preoccupazioni di discriminazione e ad allinearsi alle norme UE sulla libera circolazione e stabilimento. L’agevolazione, inoltre, non è più applicabile su tutto il territorio nazionale, ma solo nei Comuni in cui esiste un legame significativo, come il luogo di nascita, residenza o attività lavorativa.
Locazione commerciale e mancato pagamento del canone: si applicano gli interessi moratori?
Stante la natura commerciale del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, in ipotesi di ritardo nel pagamento del canone, il locatore ha diritto a percepire gli interessi moratori ex D.Lgs. 231/2002; provvedimento di legge attuativo della direttiva europea n. 35 del 2000, che prevede un interesse maggiorato di 8 punti percentuali rispetto al saggio d’interesse aggiornato ogni sei mesi dal Ministro del l’economia e delle finanze.
Nelle locazioni ad uso non abitativo su chi grava l’onere di verificare l’adeguatezza del bene?
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell’immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (cfr. in punto la recentissima Cassazione civile sez. III, 22/05/2023, n. 14067).
Avviso di convocazione dell’assemblea: come si computano i termini?
L’avviso di convocazione dell’assemblea, come è noto, deve pervenire ai condòmini cinque giorni prima della riunione di condominio, con l’indicazione non solo del luogo e dell’orario, ma con una sintetica esposizione dei punti all’ordine del giorno che saranno trattati. I cinque giorni entro cui deve essere consegnato l’avviso di convocazione vanno riferiti alla prima convocazione e non alla seconda; non si considera, poi, la data in cui l’amministratore ha spedito la raccomandata con l’avviso di convocazione, ma quello di ricevimento della stessa da parte del destinatario. Da ultimo si tenga presente che si tratta non di cosiddetti “giorni liberi”; pertanto nel computo vanno considerati sia il giorno iniziale che quello finale, come ha ricordato la Suprema Corte con sentenza n. 8635 del 30.06.2021.
Inciampa nel gradino dell’ascensore, chi ne risponde?
L’articolo 2051 del Codice civile attribuisce la responsabilità per i danni procurati da un oggetto – nella fattispecie l’ascensore condominiale – al relativo custode/ proprietario. I princìpi generali del nostro ordinamento impongono di tenere sempre un comportamento prudente e diligente, evitando quindi di agevolare il verificarsi di incidenti facilmente evitabili. Da ciò consegue che, qualora il dislivello dell’ascensore sia facilmente visibile e non costituisca un’insidia, l’unico responsabile resta il danneggiato, il quale, dunque, non potrà vantare pretese di risarcimento. E nemmeno potrà chiedere ristori per danni quando l’incidente sia stato determinato da caso fortuito, ossia un fattore imprevedibile e inevitabile anche usando l’ordinaria diligenza. In buona sostanza, la responsabilità del condominio sussiste solo nell’ipotesi in cui il dislivello non sia agevolmente visibile o non sia segnalato.
