La rubrica di Confedilizia Messina

“Decreto anticipi”: novità per locazioni turistiche e brevi

È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 16.12.2023, la l. 15.12.2023, n. 191, di conversione del d.l. n. 145 del 18.10.2023 (“Misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili”), noto come “decreto anticipi”, contenente alcune novità in materia di locazioni turistiche e brevi.

In particolare, tale provvedimento stabilisce che il Ministero del turismo assegni, tramite apposita procedura automatizzata, “un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche”; “alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi” (ex art. 4 d.l. n. 50/2017, come convertito in legge); “alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle Province autonome di Trento e di Bolzano”.

Nei casi in cui Regioni e Province autonome abbiano già attivato specifiche procedure per assegnare codici identificativi, tali enti dovranno provvedere automaticamente alla ricodifica come CIN, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dallo stesso Ministero.

Egualmente dovranno comportarsi i Comuni che abbiano attivato le medesime procedure.

Il CIN viene assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del d.p.r. n. 445 del 2000, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare (o della struttura) e, per i locatori che le gestiscono nelle forme imprenditoriali, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Tale codice dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura di interesse, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.

Dovrà pure essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

In linea con quanto previsto in merito al contenuto dell’istanza per l’assegnazione del CIN, si prevede, altresì, che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, gestite nelle forme imprenditoriali, dovranno essere “munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente”.

In ogni caso, tutte le unità immobiliari (quindi anche quelle gestite in forma non imprenditoriale) dovranno essere “dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

Per la tipologia di estintori occorre far riferimento “alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021”.

Ulteriori previsioni si occupano di coloro che esercitano l’attività di locazione per finalità turistiche o per locazioni brevi in forma imprenditoriale (prevedendo l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art. 19, l. n. 241/ 1990, presso lo sportello unico delle attività produttive del Comune del territorio in cui è svolta l’attività); fissano specifiche sanzioni per la violazione dei diversi adempimenti introdotti (da 800 a 8mila euro in caso di assenza del CIN; da 500 a 5mila euro, in caso di mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile o mancata indicazione di tale codice negli annunci pubblicati; da 600 a 6mila euro in caso di mancato rispetto – esclusivamente, però, per le locazioni turistiche o brevi gestite in forma imprenditoriale – dei sopra descritti requisiti di sicurezza); disciplinano i controlli da svolgere da parte delle autorità preposte.

Le disposizioni saranno operative dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

Da ultimo si segnala che il provvedimento dispone che “chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche” una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, è tenuto ad osservare gli obblighi previsti dall’art. 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza e dalle normative regionali e provinciali di settore. “

Nella locazione di immobili commerciali è valido un accordo verbale di riduzione del canone?

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, il patto verbale con il quale le parti concordino la modifica del canone, non è di per sé affetto dalla nullità prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, se non registrato, poiché la disposizione deve essere interpretata restrittivamente, in quanto norma eccezionale, e trovare pertanto applicazione ai soli accordi modificativi o novativi preordinati ad eludere la disciplina fiscale (cfr. in punto la recente Cassazione civile sez. III, 24/07/2023, n. 22163).

È nulla una clausola del contratto di locazione contenente il divieto di ospitalità?

La clausola del contratto di locazione nella quale sia previsto un divieto di ospitalità è nulla. Detto divieto si pone, infatti, in contrasto con il dovere di solidarietà sociale e della famiglia sancito dall’art. 2 della Costituzione, posto a presidio di tutte le aggregazioni sociali compresa la famiglia di fatto. In punto è bene ricordare che, nel regolamentare l’autonomia negoziale, la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente deve sempre essere parametrata ai superiori valori costituzionali posti a garanzia degli specifici interessi (si segnala in argomento anche Corte d’Appello Roma sez. II, 12/05/2023, n. 3396).

Installare le inferriate sul balcone lede il decoro architettonico dell’edificio?

In tema di condominio, la giurisprudenza ritiene (Tribunale Milano sez. XIII, 17/01/2020, n. 451) sia legittimo installare inferriate sul balcone e sulle finestre purché non si cagioni un danno agli altri vicini. Ciò in considerazione della preminente necessità di tutelare la sicurezza e la proprietà privata dei condòmini.

Chi risponde dei danni da fognature al condomino?

Il Tribunale di Bari con un’esemplare sentenza (sez. III, 30/05/2011, n. 1890) così risponde a questo quesito: in base all’interpretazione di cui all’art. 1117 n.3, c.c., se la fognatura causa danni ad un condomino, ne risponde il condominio se derivano da infiltrazioni provenienti dal tratto di fognatura che arriva fino al punto di innesto alla rete pubblica. Se, invece, i danni derivano dalla parte esterna dell’impianto, ne risponde il Comune, se dovuti a cattiva manutenzione. Se poi il danno proviene dalla fognatura posta a servizio di una sola scala o parte di essa, la spesa grava sui condòmini che traggono utilità dall’impianto che ha provocato il danno, in proporzione ai rispettivi millesimi, tenendo presente che in un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall’art. 1117 n. 3, c.c. anche per l’impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell’impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l’attitudine all’uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi del collegamento) che, diramandosi dalla colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva. Se, infine, si dimostra che l’occlusione della fognatura, e quindi il danno, sono riconducibili a fatto del singolo condomino, dei danni risponde soltanto quest’ultimo. (da Confedilizia Notizie)