La rubrica di Confedilizia

In campo immobiliare giungono frequentemente – da parte di esponenti politici e di associazioni varie – mirabolanti propositi di riforme più o meno salvifiche su questa o su quella parte della legislazione, dal condominio agli affitti. La realtà è che – come accade in molti altri settori – in tema di immobili non occorrono ulteriori leggi, ma semmai meno leggi. Restiamo ai due esempi, quelli del condominio e degli affitti. Ma il discorso è il medesimo per altre materie. 1. Sul condominio non c’è particolare necessità di introdurre nuove regole. La normativa non è perfetta (non lo era prima della riforma del 2012, non lo è dopo il suo varo), ma l’esperienza dimostra che per migliorare il funzionamento della vita condominiale sono più efficaci, da un lato, le elaborazioni della giurisprudenza e, dall’altro, un’attenta cura dei regolamenti: piccole costituzioni private, fondate sull’autonomia dei proprietari, che sostituiscono l’imposizione esterna attraverso regole condivise e responsabilità reciproca. Del resto, chi propone nuove leggi sul punto – anche qui soccorre l’esperienza – è solitamente animato da interessi corporativi o economici. Così che le proposte finiscono per risolversi quasi sempre in richieste di albi e registri ad excludendum, di obblighi e certificazioni varie a vantaggio di professionisti e imprese in cerca di lavoro garantito, e così via. Meglio di no.

2. Stesso discorso per la locazione. La legge del 1998 sugli affitti abitativi funziona bene (altra cosa è il tema sfratti, che abbisogna comunque di snellimenti, non già di nuove norme), sia nella parte dei contratti liberi, sia in quella affidata alla trattativa fra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini. I contratti a canone concordato, in particolare, continuano a rispondere all’esigenza per la quale furono pensati: quella di portare – attraverso il confronto fra i rappresentanti delle due parti contrattuali – a una risposta equilibrata ed efficace alle esigenze abitative di fasce di popolazione prive sia delle risorse per affrontare i canoni di mercato, sia dei requisiti per rivolgersi all’edilizia economica e popolare. Semmai c’è da intervenire sulla normativa del 1978 in tema di locazioni commerciali. Ma, ancora una volta, non per regolamentare, bensì per de-regolamentare.

Come ha appena fatto il decreto-legge 25, che – su impulso della Confedilizia – ha stabilito la non applicazione delle norme in materia di locazioni di immobili a uso diverso dall’abitativo contenute nella legge n. 392 del 1978, a vantaggio di quelle del Codice civile, ai contratti stipulati dai titolari di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026 (si veda l’articolo pubblicato sul numero di aprile di Confedilizia notizie e la copertina del presente notiziario). Il tutto, all’evidente fine di facilitare l’apertura di nuove attività, superando le ingessature di una normativa ipervincolistica. Di questi e di altri temi parleremo il 19 maggio, a Roma, in occasione dell’assemblea pubblica della Confedilizia. Sarà un momento importante di confronto con le istituzioni, la stampa e l’opinione pubblica, per riportare al centro dell’attenzione il tema della casa e degli immobili, davanti a centinaia di dirigenti e di singoli associati dell’organizzazione da sempre punto di riferimento del settore. (Giorgio Spaziani Testa)

È valida una clausola di rinuncia all’avviamento per riduzione del canone?

Nelle locazioni d’immobili ad uso non abitativo è nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ancorché tale rinuncia sia pattuita quale corrispettivo di una riduzione del canone. I diritti riconosciuti al conduttore dalla disciplina imperativa possono formare, infatti, oggetto di disposizione solo dopo la loro insorgenza e non possono conseguentemente essere validamente sacrificati in via preventiva mediante pattuizioni dirette ad alterare l’equilibrio legale del rapporto (cfr., in punto, la recentissima Cassazione civile sez. trib., 9 febbraio 2026, n. 2895).

Il risarcimento dei danni da infiltrazione spetta al soggetto che ha subìto le conseguenze del danno o al vecchio proprietario?

In ipotesi di risarcimento in seguito ad infiltrazioni provenienti dall’impianto comune, qualora l’appartamento danneggiato sia stato oggetto di alienazione dopo detto sinistro, il ristoro dei danni dovuti spetta a chi ha patito le conseguenze del danno, cioè a chi era proprietario al tempo del verificarsi dell’evento pregiudizievole. (da Confedilizia Notizie)